湖南省长沙市雨花区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）雨民初字第1626号

原告长沙唯佳物业管理有限公司。住所地长沙市雨花区韶山北路300号华程大酒店14楼。

法定代表人周宏雁，经理。

委托代理人戴落根，湖南人和律师事务所律师。

被告周纯宇，男，1978年12月16日出生，汉族。

原告长沙唯佳物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告周纯宇（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月28日受理后，依法由审判员杨芸独任审判，于2013年7月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴落根及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告为格蓝康都小区1栋637房的业主。原告受湖南新族房地产开发有限公司选聘对格蓝康都小区从事物业管理服务。原告严格依约履行了义务，但被告自2008年11月1日起拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催缴未果，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的54个月的物业服务费3903.6元及违约金（计算至实际支付日止）；2、由被告承担本案的诉讼费。

被告辩称，一、被告与原告从未签订过任何形式的物业服务合同，因此不存在物业服务合同纠纷。二、被告于2006年7月15日购买了由湖南新族房地产开发有限公司开发的位于长沙市雨花区车站南路15号格蓝康都小区1栋637房，2007年5月31日交房，在交房日却被通知到原告处办理房屋交接手续，验房时因房屋存在重大质量问题，影响居住（房屋交接单中已明确记录），原告承诺将联系开发商限期整改到位后再由双方进行验房后重新填写房屋交接单，但从合同约定交房日至今五年多来原告和湖南新族房地产开发有限公司对之前承诺的整改质量问题一直置之不理，拖延至今，因此房屋交接手续一直没有办理完成，房屋也一直处于空置状态。另五年来房屋一直漏水严重，窗户看不清室外，噪音污染导致无法正常居住和休息，对被告造成了极大的精神伤害和经济损失，被告才从2008年11月起未交物业服务费。三、物业合同应由双方当事人商定，而非由原告单方制定的格式合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，被告（买受人）于2006年7月15日与湖南新族房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的格蓝·康都第1幢637号房屋，建筑面积为47.16㎡；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

湖南新族房地产开发有限公司选聘原告对格蓝·康都小区实行前期物业服务。2007年6月6日，被告对房屋进行验收后予以了接收，并出具《承诺书》：一、确认已详细阅读湖南新族房地产开发有限公司制定的格蓝·康都小区业主临时公约；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约；三、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任。原告依约向被告提供了物业服务，但被告自2008年11月1日起拒不缴纳物业服务费用。原告分别于2010年9月5日及12月3日、2011年3月5日、9月5日、11月5日，2012年3月5日、9月5日、及12月1日向被告发出催缴通知书，其中2012年12月1日的催缴通知单载明需在2012年12月31日前缴交相关费用，逾期不缴交，每日按0.3%收取滞纳金。原告经催收未果，遂于2013年5月28日向本院提起诉讼，请求裁决。

另查明，原告向被告收取物业管理费的标准为1.5元／平方米／月，实际计算面积为48.28㎡。

上述事实，有资质证书、收费标准、收费项目及标准公示表、承诺书，物业管理（服务）费催收通知单，当事人的陈述在卷佐证，足以认定。

本院认为，原告作为格蓝·康都小区物业管理企业，是由建设单位湖南新族房地产开发有限公司选聘的，程序合法，符合《物业管理条例》的规定，原告获得格蓝·康都小区的物业管理服务权。原告虽然未与业主签订《物业服务合同》，但原告作为前期物业服务企业，实际为被告提供了物业管理服务，被告作为业主，直接享受了原告所提供的管理服务，双方已形成了物业服务合同关系。原告在物业管理中心公示了物业收费标准，且该收费标准未违反相关规定，故被告应当向原告交纳拖欠的物业服务费3910.68元（48.28㎡×1.5元／平方米×54月）（自2008年11月1日至2013年4月30日），因原告只要求支付3909.6元，本院予以支持。被告未按催缴通知单指定的期限交纳物业费，原告要求被告支付逾期付款滞纳金，本院予以支持，但每日0.3%的滞纳金标准过高，本院调整为按同期银行贷款利率的标准计算。被告主张房屋未交付，与事实不符。房屋漏水如属房屋质量问题，被告应在保修期限内向开发商主张相关权利，被告拒付物业管理服务费，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：

一、被告周纯宇应于本判决生效后7日内支付原告长沙唯佳物业管理有限公司物业管理服务费3909.6元及滞纳金（按同期银行贷款利率的标准，自2013年1月1日起计算至判决确定的清偿之日止）；

二、驳回原告长沙唯佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费140元，因适用简易程序减半收取70元，由被告周纯宇负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　杨芸

二〇一三年八月二十六日

书记员　　周微

附：

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《物业管理条例》

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。