湖南省麻阳苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）麻民一初字第462号
原告王林俊
委托代理人王帅
被告刘龙强
第三人刘龙雨
委托代理人王溆勤
原告王林俊就与被告刘龙强、第三人刘龙雨房屋买卖合同纠纷一案于2012年12月28日诉至本院。本院受理后，依法组成由审判员滕明建担任审判长，与审判员李复进、人民陪审员黄伟参加的合议庭，于2013年5月2日、2013年8月20日先后两次公开开庭进行了缺席审理。代理书记员**担任庭审记录。原告王林俊及其委托代理人王帅、第三人刘龙雨的委托代理人王溆勤到庭参加了诉讼，被告刘龙强、第三人刘龙雨经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王林俊诉称：原告经其姐夫张吉寿介绍，从被告刘龙强（卖方）处购买本县老幼儿园旁边商品房。2010年10月12日上午，被告刘龙强带原告王林俊去施工工地看房，次日，原告及原告岳母谭正爱在黄香家签订购房合同，被告方刘龙强有其堂兄刘龙雨及黄香在场，双方签订了购买本县老幼儿园旁边老财政公房编号为X单元X楼X号房屋面积为82平方米商品房及楼下约6平方米的架空层的商品房买卖合同，约定房屋价格为980元每平方米，房屋价款为8万元整，架空层价格为3600元整。根据合同约定，原告当时支付了3万元购房款和3000元架空层款，刘龙强出具了收款收据，经黄香核点。2011年1月29日，原告根据合同再次支付了3万元购房款，被告刘龙强出具了2万元和1万元收条各一张。交款后，被告刘龙强的电话很难打通，到后来联系不到被告，被告也从未打电话告知原告工程进度及交房、交款事宜。在原告向刘龙雨、黄香多次了解和交涉下，第三人刘龙雨出示了其与刘龙强所签订的合同，该合同将原告所购买的本县老幼儿园旁边老财政公房编号为X单元X楼X号房屋面积为82平方米的商品房卖给了第三人刘龙雨（刘龙强的堂兄），该合同的落款时间为2011年12月18日，在原告所签购房合同一年之后，现该房被第三人刘龙雨占用。综上，刘龙强作为本县老幼儿园旁边商品房的实际开发人，拥有该争议房产的处分权，原告与被告所签订的合同在先，原告应根据合同享有合法权益，而第三人明知原、被告已经签订了购房合同，却为了实现自己的目的，再次与被告签订了购房合同，并占据房产，侵犯了原告的合法权益；被告的行为属于典型的“一房二卖”，严重的损害了原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告应当退还原告的购房款及利息，并依法承担已付购房款一倍的赔偿责任。故原告诉请人民法院判决被告刘龙强继续履行合同，并确认被告与第三人签订的合同无效；或判决被告刘龙强返还原告交付的六万三千元购房款及利息，并赔偿原告购房款一倍的损失。
被告刘龙强经公告送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、开庭传票、告知合议庭组成人员通知书等诉讼文书后未到庭应诉，也未提供答辩状。在举证期限内亦未向本院提交任何证据。
第三人刘龙雨辩称：王林俊与刘龙强所签订的购房合同是无效合同，因为：1、原、被告所签订的合同违反了2010年8月29日以原财政公房住户、各施工方代表、材料供应商代表、17人代表和承包方即被告刘龙强关于处理出售商品房的相关规定；2、刘龙雨与施工队伍是房屋的施工者，刘龙强与施工者存在施工和支付工资的关系；3、刘龙强欠下施工工人工资，到期不付，2011年12月18日自愿通过原住户代表和其他代表同意将二单元502号房作价抵付工资，并于2011年12月18日签订了合法的购房合同，刘龙雨于2012年5月将房屋装修并居住；4、原告没有通过原住户代表和其他代表在其购房合同上签字。请求法院驳回原告对刘龙雨的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、原告王林俊的身份证复印件1份，经核对与原件一致，欲证实原告王林俊身份情况；
2、被告刘龙强的身份证复印件1份，欲证实被告刘龙强的身份情况；
3、商品房买卖合同书复印件1份，经核对与原件一致，欲证实2010年10月13日王林俊与刘龙强就本县老幼儿园旁老财政公房X单元X楼X号房签订了买卖合同；
4、架空层、车库买卖合同书复印件1份，经核对与原件一致，欲证实原告王林俊向刘龙强购买车库一间，建筑面积约6平方米，单价600元，总价3600元；
5、收据复印件4张，经核对与原件一致，欲证明王林俊分三次向刘龙强交纳购房款共计60000元，架空层款3000元；
6、商品房买卖合同书复印件1份，经核对与原件一致，欲证明2011年12月18日刘龙强与刘龙雨就本县老幼儿园旁老财政公房2单元5楼502号房签订了购房合同；
7、收款收据复印件1份，经核对与原件一致，欲证明刘龙雨向刘龙强交纳购房款80000元；
8、居民街危房改建工程施工合同复印件1份，欲证实刘龙强对于房屋具有处分权；
9、对黄俊的调查笔录及黄俊身份证复印件各1份，复印件经核对与原件一致，欲证明刘龙强下落不明；
10、对谭正爱的调查笔录及谭正爱身份证复印件各1份，复印件经核对与原件一致，欲证明刘龙强下落不明。
第三人刘龙雨为支持自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：
11、刘龙雨的身份证复印件1份，经核对与原件一致，欲证实第三人刘龙雨的身份情况；
12、协议书1份，欲证实关于县老幼儿园旁老财政公房重新开工，甲方黄香（老财政公房原住户）与材料供应商、施工方代表达成协议：①、本栋楼的购房户与甲方的原住户同向有明以前所签协议和合同一律无效；②、从开工日起，卖房户（刘龙强）与原住户的合同与协议，必须与会代表签字生效，如一人签字，一律作无效处理；③、各代表如下：甲方黄香、材料供应商高小平、工种代表（施工方）刘龙雨、卖方刘龙强。
13、合同协议1份，欲证明刘龙强以本县老幼儿园旁老财政公房二单元五楼502号房作为泥工工资抵给刘龙雨，如全部完工，没有付清所有工资，此房以及此房的所有权归刘龙雨享有；
14、刘龙强与刘龙雨商品房买卖合同书1份，欲证明2011年12月18日刘龙强与刘龙雨就本县老幼儿园旁老财政公房2单元5楼502号房签订了购房合同；
15、收款收据复印件1张，经核对与原件一致，欲证实刘龙强收到刘龙雨本县老幼儿园旁老财政公房X单元X楼X号房购房款80000元；
16、领条复印件1张，欲证实刘龙雨领到本县老幼儿园旁老财政公房泥工工资80000元（抵X单元X楼X号房房款）；
17、刘龙强与王林俊商品房买卖合同复印件1份，经核对与原件一致，欲证实2010年10月13日原告王林俊与刘龙强就本县老幼儿园旁老财政公房X单元X楼X号房签订了买卖合同；
18、麻房权证换字第01703号房产证、麻房权证换字第01724号房产证复印件各1份，欲证实居民街老财政公房原住户刘慧、张要秀的房产证情况；
19、城市供水用水合同复印件1份，欲证实刘龙雨就本县老幼儿园旁老财政公房X单元X楼X号房与麻阳苗族自治县自来水公司签订了供水合同；
20、黄香出具的收款收据1份，欲证实刘龙雨向黄香交纳了本县老幼儿园旁老财政公房X单元X楼X号房自来水开户安装费1900元。
上述证据，经本院公开开庭审理，原告、第三人当庭举证、质证及辩论，被告刘龙强因未到庭，故未能对上述证据进行质证，本院经综合审查后，作如下认证：
第1、2、11号证据，原告及第三人均互无异议，证据来源合法，客观证实了原、被告及第三人的身份情况，本院予以采信。第3、4、17号证据系书证，第3号证据与第17号证据系原告与第三人分别提交的同一份证据，该几份证据来源合法，形式有效，本院对第3、4、17号证据予以采信。第5号证据系书证，证据来源合法，形式有效，被告及第三人未提交相反证据予以反驳，本院对第5号证据予以采信。第6、14号证据，系原告与第三人分别提交的同一份证据，证据来源合法，形式有效，本院对该两份证据予以采信。第7号证据，第三人刘龙雨没有异议，本院予以采信。第8号证据，刘龙雨对合同真实性无异议，且来源合法，形式有效，本院予以采信。第9、10号证据，刘龙雨没有异议，且来源合法，形式有效，本院予以采信。第12号证据，原告持有异议，但没有提供相关证据予以反驳，本院予以采信。第13、15、16号证据，原告持有异议，但证据间能相互印证，彼此吻合，且来源合法，形式有效，本院予以采信。第18号证据，原告持有异议，且该证据与本案无关联，本院不予采信。第19、20号证据，原告持有异议，该证据证明了刘龙雨就本县老幼儿园旁老财政公房X单元X楼X号房与麻阳苗族自治县自来水公司签订了供水用水合同，并向黄香交纳了自来水开户费1900元，内容客观真实，形式有效，本院予以采信。
根据上述采信的证据及原告、第三人的陈述，本院确认以下案件事实：
刘龙强以麻阳苗族自治县第二建筑工程公司（甲方）的名义与湖南省麻阳苗族自治县老幼儿园旁居民街老财政公房24户住户（乙方）签订了《居民街危房改建工程施工合同》。合同约定：甲方将原土地证、房产证收集在一起交予乙方，甲方负责办理一切建房手续、税费、和办理房产证、土地证，费用由乙方负责。乙方负责修建六层建筑面积约为3300平方米的砖混结构房屋等。合同上有刘龙强及黄香等18位住户签名，没有加盖麻阳苗族自治县第二建筑工程公司的公章，没有合同签订的时间。合同签订后，刘龙强组织刘龙雨等人开始修建房屋，2010年10月13日，王林俊与刘龙强签订了《商品房买卖合同书》，合同约定：“1、刘龙强将位于本县老幼儿园旁老财政公房二单元5楼502房出售给王林俊，该房建筑面积为82平方米，每平方米980元，共计80000元；2、王林俊按分期付款的方式支付房款；3、刘龙强在2011年3月30日将已竣工验收合格的房屋交付王林俊使用。”同日，王林俊与刘龙强签订了《架空层、车库买卖合同书》，刘龙强将一个建筑面积约6平方米的架空层出售给王林俊，每平方米600元，合计3600元，该款于合同签订时一次性付清。刘龙强在2011年3月30日将架空层交付王林俊使用。王林俊于2010年10月13日向刘龙强交付了33000元购房款，于2011年1月29日向刘龙强交付了30000元购房款。2011年12月18日，刘龙雨与刘龙强签订了《商品房买卖合同书》，合同约定：“刘龙强将位于县幼儿园旁二单元5楼502房出售给刘龙雨，该房建筑面积为82平方米，每平方米980元，共计80000元。双方按一次性付款的方式。刘龙强在2012年3月30日将已竣工验收合格的房屋交付刘龙雨使用。刘龙强与刘龙雨在合同上签名，施工方代表、甲方代表黄香、材料供应商代表亦在合同上签名。”2012年2月18日，因刘龙强拖欠刘龙雨施工工资，刘龙强用本县老幼儿园旁老财政公房X单元X楼X号房作价80000元卖给刘龙雨以抵欠刘龙雨的泥工工资80000元，刘龙强给刘龙雨出具了支付购房款的收据，刘龙雨给刘龙强出具了支付泥工工资的领条。后刘龙雨入住麻阳苗族自治县老幼儿园旁的居民街老财政公房二单元5楼502房。王林俊认为争议房屋应属王林俊所有，故诉至法院要求保护其合法权益。
同时查明，刘龙强现下落不明，刘龙强不是麻阳苗族自治县第二建筑工程公司的职工，刘龙强不具备房地产开发资质，也不具备建筑施工资质。
本院认为：本案的争议焦点为：1、刘龙强以麻阳苗族自治县第二建筑工程公司的名义与居民街老财政公房24户住户所签订的《居民街危房改建工程施工合同》是否有效？《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。”从本案查明的事实可知，该合同上没有加盖麻阳苗族自治县第二建筑工程公司的公章，刘龙强也不具备建筑施工资质，故《居民街危房改建工程施工合同》应属无效合同。2、原告王林俊、第三人刘龙雨分别与被告刘龙强所签订的《商品房买卖合同书》是否有效？因《居民街危房改建工程施工合同》无效，刘龙强不能依《居民街危房改建工程施工合同》取得争议房屋的所有权，刘龙强没有争议房屋的所有权，故原告王林俊、第三人刘龙雨分别与被告刘龙强所签订的《商品房买卖合同书》均属无效合同。对于原告要求被告刘龙强继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告王林俊与被告刘龙强的房屋买卖合同系无效合同，被告刘龙强应当返还原告王林俊的购房款，另原告王林俊支付房款后因合同无效尚有利息损失，致使本案合同无效原、被告双方均有过错，原告的过错为未认真审核被告对争议房屋是否有处分权，在未确定被告对争议房屋有处分权的情况下与被告签订了房屋买卖合同；被告的过错为明知自己无建筑施工资质，对争议房屋无处分权，而与原告签订了房屋买卖合同，从导致本案合同无效的原因来看，被告刘龙强的过错较大，应承担主要责任，即80%的责任，原告王林俊的过错较小，应承担次要责任，即20%的责任。因此，对于原告王林俊的利息损失，由原告承担20%的责任，由被告承担80%的责任，该利息损失应从原告交纳房款之日算至被告返还房款之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。对于原告王林俊要求被告赔偿购房款一倍的损失，因双方既无合同约定，也于法无据，本院对原告的该诉讼请求不予支持。关于第三人刘龙雨提出争议房屋应属王林俊所有的诉讼请求，因刘龙雨在举证期限内未向本院提出该诉讼请求，本院对刘龙雨的该诉讼请求不予考虑，刘龙雨可以另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告刘龙强退还原告王林俊购房款63000元，限本判决生效后十日内付清；
被告刘龙强于本判决生效后十日内一次性赔偿原告王林俊63000元购房款80%的利息损失，其中33000元从2010年10月13日起至本判决确定届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；其中30000元从2011年1月29日起至本判决确定届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；
驳回原告王林俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费1890元，由被告刘龙强负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 滕明建
审 判 员 李复进
人民陪审员 黄 伟
二〇一三年八月二十三日
代理书记员 张 阳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
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