湖南省怀化市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2013）怀中民一终字第1号

上诉人（原审被告）怀化康源药业有限公司。住所地湖南省怀化市经开区德善路328号，组织机构代码68033032-8。

法定代表人彭明，系该公司董事长。

委托代理人丁健（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）唐建设，个体户。

被上诉人（原审原告）唐建军，个体户。

被上诉人（原审原告）唐建纲，居民。

以上三被上诉人的共同委托代理人唐宝生（特别授权），男，1965年10月2日出生，汉族。

上诉人怀化康源药业有限公司因与被上诉人唐建设、唐建军、唐建纲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院2012年10月27日（2012）怀鹤民一初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年1月31日公开开庭对本案进行了审理。上诉人怀化康源药业有限公司的委托代理人丁健，被上诉人唐建设、唐建军、唐建纲的共同委托代理人唐宝生到庭参加了诉讼。上诉人怀化康源药业有限公司的法定代表人彭明和被上诉人唐建设、唐建军、唐建纲未到庭。本案现已审理终结。

原判认定：唐建设、唐建军、唐建纲系同胞兄弟。怀化市河西神龙北路商住楼1-9号门面、地下室、二楼系唐建设、唐建军、唐建纲共同所有。怀化康源药业有限公司为经营需要，与唐建设、唐建军、唐建纲协商后签订一份《房屋租赁合同》，约定：唐建设、唐建军、唐建纲将位于怀化市河西神龙北路商住楼1-9号门面租赁给怀化康源药业有限公司使用，租赁期为六年，自2008年12月1日起至2014年11月30日止，第一年至第三年每年年度租金31.8万元，第四年房租34.34万元，第五年房租37.8万元，第六年房租40.04万元。交房45日后算房租，每年一次性交清，房租押金1万元，不计息，合同终止退还等。但双方对租赁房屋建筑面积、使用面积多少平方米数据栏均未填写。唐建设、唐建军、唐建纲签字时间为2008年7月29日，怀化康源药业有限公司签字时间为2009年1月8日。此后，唐建设、唐建军、唐建纲不仅将河西神龙北路商住楼1-9号门面交给了怀化康源药业有限公司使用，还将1-9号门面的地下室、二楼都交给了怀化康源药业有限公司，怀化康源药业有限公司按照合同约定的价格每年都给付了租金。唐建设、唐建军、唐建纲以双方签订合同时，口头约定暂由怀化康源药业有限公司无偿使用地下室及二楼，待该地段繁华后再由怀化康源药业有限公司给付租金或由唐建设、唐建军、唐建纲收回使用。2011年6月10日，唐建设、唐建军、唐建纲委托湖南五溪律师事务所向怀化康源药业有限公司发出一份《律师函》，内容为：鉴于合同租赁标的物仅为怀化神龙北路商住楼1-9号门面，而贵公司实际还占用着合同外的地下室和第二层，委托人现要求在8月1日以前收回使用。我所认为，委托人的要求合法，因此特致函贵公司，请于6月15日前给予书面回复，或者约定一个时间就该事项协商。唐建设、唐建军、唐建纲与怀化康源药业有限公司就此事进行了协商，但未能达成一致意见。2011年12月6日，湖南五溪律师事务所委托怀化市鹤城区价格认定中心对怀化康源药业有限公司所占用的怀化神龙北路商住楼1-9号门面的地下层及二楼月租金价格进行了价格鉴定。怀化市鹤城区价格认证中心于2011年12月15日作出怀鹤价民评鉴字（2011）25号《价格鉴定结论书》，认定怀化康源药业有限公司所占用的神龙北路商住楼1-9号门面的地下层及二楼月租金价格分别为8786元／月、18908元／月。案件在审理过程中，怀化康源药业有限公司向法庭提交了唐建设于2011年11月23日向怀化康源药业有限公司领取2011年12月1日至2012年11月30日房屋租金343440元的《领据》。怀化康源药业有限公司以《领据》领款用途说明一栏中有“2011年12月1日至2012年11月30日租金。（门面及仓库）”字迹为由，认为唐建设、唐建军、唐建纲曾经签订的合同租金已包含怀化康源药业有限公司占用的门面、地下层、二楼的所有租金，对唐建设、唐建军、唐建纲的请求进行对抗。唐建设、唐建军、唐建纲对该《领据》辨认后，指出《领据》中“（门面及仓库）”不是唐建设书写，并申请司法鉴定。经法院委托湖南省鉴真司法鉴定中心进行鉴定，鉴定认定《领据》中“（门面及仓库）”字迹不是唐建设书写。

原判认为：唐建设、唐建军、唐建纲与怀化康源药业有限公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁标的物虽为怀化神龙北路商住楼1-9号门面，但怀化康源药业有限公司对1-9号门面的地下层及二楼的使用已与唐建设、唐建军、唐建纲形成租赁关系。怀化康源药业有限公司对唐建设、唐建军、唐建纲1-9号门面的地下层及二楼无偿使用，是唐建设、唐建军、唐建纲自主权的处分，并不能排斥唐建设、唐建军、唐建纲对自身合法权益的行使。唐建设、唐建军、唐建纲自2011年6月15日向怀化康源药业有限公司发函要求处理后，怀化康源药业有限公司应该就此问题进行解决。唐建设、唐建军、唐建纲要求怀化康源药业有限公司给付1-9号门面的地下层及二楼自2011年7月起至租赁期满或搬出之日的房屋使用费是合法并合乎情理的，怀化康源药业有限公司既未让出争议房屋使用权亦未对怀鹤价民评鉴字（2011）25号《价格鉴定结论书》申请重新鉴定，故法院对唐建设、唐建军、唐建纲要求怀化康源药业有限公司每月给付使用费27694元的请求予以支持。唐建设、唐建军、唐建纲通知怀化康源药业有限公司收回房产的时间是2011年8月1日，故对唐建设、唐建军、唐建纲要求怀化康源药业有限公司给付房屋使用费的时间起点为2011年7月1日的观点不予采纳。怀化康源药业有限公司提出与唐建设、唐建军、唐建纲签订的《房屋租赁合同》已包括争议的1-9号门面地下层及二楼，但未能提供相应的证据，法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款，第六十二条（二）、（四）、（五）项，第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：怀化康源药业有限公司应给付唐建设、唐建军、唐建纲位于怀化神龙北路商住楼1-9号门面的所有地下层及二楼房屋使用费，给付标准为27694元／月，其中自2011年8月1日起至2011年底的房屋使用费限于判决生效后10日内付清，此后每年的房屋使用费在每年年底之前支付。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行的债务利息。案件受理费为3623元，鉴定费6500元，合计10230元，由怀化康源药业有限公司负担。

宣判后，怀化康源药业有限公司不服，向本院提起上诉，其上诉称：1、虽然上诉人与三被上诉人于2009年1月8日签订的《房屋租赁合同》上仅写将“1-9号门面租赁给乙方（即上诉人）”，但实际租赁范围已经包括地下室（即仓库）与二楼，在随后的两年多时间里被上诉人亦从未要求支付所谓的使用费；2、三被上诉人要求上诉人支付地下室（即仓库）与二楼的使用费的事实依据和法律依据不足，因未拿出房屋所有权的任何依据，在双方签订的合同后附件证实上诉人所租房屋系唐建军、刘良云等18户联合修建，本案争议的地下室（即仓库）与二楼究竟是18户中何人所有无证据确定；被上诉人要求支付使用费的数额标准依据的是怀化市鹤城区价格认证中心所作怀鹤价民评鉴（2011）25号《价格鉴定结论书》，因该鉴定系被上诉人自行委托所作，其所采用的户室及面积依据系被上诉人单方提供并指认的，无法确定其真实性，且有相互矛盾之处，不能作为定案依据。故请求二审法院：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。

被上诉人唐建设、唐建军、唐建纲二审答辩称：1、上诉人支付的房屋租金仅仅是1-9号门面，不包括地下室和二楼，在租赁合同里写的很清楚，上诉人一方面又承认他所租赁的租赁物包括了地下室和二楼，另一方面又说地下室和二楼不属于被上诉人，目前1-9号门面没有登记是事实，但并不能够证明房屋不是被上诉人的，上诉人与被上诉人履行租赁合同这么多年，一直没发生过任何纠纷，被上诉方认为所有权的问题是明确的，物权不一定要登记后才是法律意义上的所有权，有的不登记但也是事实上的所有权。价格认定中心的鉴定结论，被上诉方认为是合法有效的，一审中上诉人没有对鉴定提出异议，也没有任何证据证明这份鉴定结论书无效。综上所述，答辩人认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

被上诉人唐建设、唐建军、唐建纲在二审期间提交怀化市房产管理局河西管理所2013年1月29日《证明》1份，证明诉争的房屋正在办理测绘中。怀化康源药业有限公司对该证据材料发表质证意见为：对证据的真实性没有异议，对其关联性我认为这个与本案关联性不大，这个并不能说明诉争的房屋产权到底归谁。

本院认为，唐建设、唐建军、唐建纲在二审期间所提交的上述怀化市房产管理局河西管理所2013年1月29日《证明》载明的是“滋有唐建军等人修建”的房屋，而所建房屋实际包括唐建军在内的人员有18户，上述《证明》并未确定专指唐建设、唐建军、唐建纲3人，且唐建设、唐建军、唐建纲用该《证明》旨在证明诉争的房屋正在办理测绘中，与双方当事人争议的房屋所有权问题无关，故本院不予采信。

综上，本案经过一、二审公开开庭审理，双方当事人到庭举证、质证和辩论，本院确认原审查明的事实属实。

本院认为：因怀化康源药业有限公司与唐建设、唐建军、唐建纲双方所签房屋租赁合同只载明一楼门面属于租赁房屋，并未将二楼和地下层写入房屋租赁合同，怀化康源药业有限公司在诉讼中提出二楼和地下层亦属租赁合同约定的租赁房屋范围之内，但唐建设、唐建军、唐建纲对此不予认可，怀化康源药业有限公司又未举出充分有效的证据证明双方已将二楼和地下层纳入上述租赁合同所涉的租赁房屋范围之列，按照“谁主张、谁举证”的民事诉讼原则，怀化康源药业有限公司因举证不能故所提二楼和地下层房屋已经纳入上述租赁合同所涉租赁房屋范围之列的上诉主张不能成立。原审对此认定正确。

虽然，唐建设、唐建军、唐建纲亦未就上述二楼和地下层房屋的产权问题提供房产证或其他有效证件证明属其所有，但因上述二楼和地下层房屋系在唐建设、唐建军、唐建纲与怀化康源药业有限公司签订房屋租赁合同后，由唐建设、唐建军、唐建纲将上述二楼、地下层房屋和房屋租赁合同中约定的一楼房屋一起交由怀化康源药业有限公司使用，则就上述二楼和地下层房屋产生权利义务关系的当事人应该为唐建设、唐建军、唐建纲和怀化康源药业有限公司双方，而不是其他主体。且据上，唐建设、唐建军、唐建纲将上述二楼和地下层房屋交由怀化康源药业有限公司使用并非出租，亦未约定使用期限及收取使用费用，则唐建设、唐建军、唐建纲随时有权收回，在向怀化康源药业有限公司发出收回通知、怀化康源药业有限公司仍不交回上述二楼和地下层房屋的情况下，有权收取自收回通知到达怀化康源药业有限公司时起、至怀化康源药业有限公司退回上述二楼和地下层时止期间的上述二楼和地下层房屋的使用费。至于上述二楼和地下层房屋使用费额的问题，唐建设、唐建军、唐建纲在一审诉讼期间提供湖南五溪律师事务所委托怀化市鹤城区价格认定中心2011年12月15日怀鹤价民评鉴字（2011）25号《价格鉴定结论书》后，怀化康源药业有限公司并未举充分有效的相反证据予以反驳，亦未申请重新鉴定，怀化市鹤城区价格认定中心系具有资质的鉴定评估机构，参与鉴定评估的人员亦具有鉴定评估资质，故上述怀鹤价民评鉴字（2011）25号《价格鉴定结论书》应予采信。怀化康源药业有限公司提出的上述怀鹤价民评鉴字（2011）25号《价格鉴定结论书》不能采信的上诉主张及理由不能成立。

综上，原判事实清楚，处理正确。怀化康源药业有限公司的上诉主张及理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件案件受理费3623元，由上诉人怀化康源药业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘士平

审　判　员　　向淑莉

审　判　员　　曹　阳

二〇一三年七月三十一日

代理书记员　　唐一超