湖南省沅江市人民法院

民 事 判 决 书

（2013）沅民一初字第15号

原告卜德山，男

委托代理人卜志明

被告刘文兵，男

原告卜德山与被告刘文兵农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卜德山的委托代理人卜志明到庭参加诉讼，被告刘文兵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告卜德山诉称，2008年3月14日，原、被告签订《购房合同书》，合同约定：被告将坐落在沅江市利民路太阳村太阳组由西向北，靠北第1栋第1单元第二楼西边房屋二套销售给原告，每套面积151平方米左右，价格为每平方米612元，总房款为184800元，签订合后首次付款8万元，余下部分将在交房前一次性付清。被合同签订后，原告支付了两套房屋的首付款8万元，被告至今未将房屋交付给原告，被告因其他债务问题离家出走，至今下落不明，导致原告无法取得房屋，故原告诉至法院，请求法院依法确认原、被告于2008年3月14日签订的《购房合同书》无效并判令被告返还购房款8万元及利息（从2008年3月14日起至本案判决生效之日止）。

原告卜德山为支持其诉讼主张及诉称事实，向本院递交了以下证据：

证据1、购房合同书，拟证明被告将坐落在沅江市利民路太阳村太阳组由西向北，靠北第1栋第1单元第二楼西边房屋二套销售给原告，并约定了价格及付款方式等双方权利义务；

证据2、收条，拟证明原告已支付被告8万元购房款的事实；

证据3、沅江市琼湖街道太白社区居民委员会出具的证明，拟证明被告自2012年以来一直没有回家，下落不明的事实。

被告刘文兵未到庭，未向本院提供答辩意见、未提交证据、也未提供质证意见。

对原告提供的上述证据，根据举证情况并结合当事人的陈述，本院经审查认为，原告提供的证据，均具有合法性、客观性、关联性，其证据效力予以认定。

根据以上采纳的有效证据以及原告的当庭陈述，本院确认事实如下：

2008年3月14日，原、被告签订《购房合同书》，合同约定：被告将坐落在沅江市利民路太阳村太阳组由西向北，靠北第1栋第1单元第二楼西边房屋二套销售给原告，每套面积为151平方米左右，价格为每平方米612元，总房款为184800元，签订合后首次付款8万元，余下部分将在交房前一次性付清。合同签订后，原告支付了两套房屋的首付款8万元，被告至今未将房屋交付给原告，被告自2012年以来一直没有回家，下落不明，导致原告无法取得房屋，故原告诉至法院。

另查明，本案中所涉及宅基地系沅江市琼湖街道办事处太白社区集体土地。

本院认为，农村房屋买卖合同，是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的行为。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条的规定，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住宅用地，需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。农村房屋虽然作为私人财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及农村宅基地的转让，农村房屋买卖合同属于要式合同，其效力取决于能否经政府审批许可而受让方取得宅基地使用权，是一种需批准而生效的合同。本案中原、被告的农村房屋买卖一直未经相关政府部门审批许可而依法取得本案诉争房屋的宅基地使用权，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，原、被告之间签订的《购房合同书》自始没有生效，且原告卜德山的户籍所在地为沅江市草尾镇乐丰村十三村民组271号，不是沅江市琼湖办事处太阳村集体经济组织的成员，原告卜德山不符合依法取得沅江市琼湖办事处太阳村集体经济组织宅基地使用权的条件。综上，原、被告之间签订的《购房合同书》应属无效的农村房屋买卖合同。因此，对于原告卜德山提出的确认原、被告的购房合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告卜德山已支付的8万元购房款，被告应返还给原告，并给付迟延付款利息。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、原告卜德山与被告刘文兵于2008年3月14日签订的《购房合同书》无效；

二、被告刘文兵返还原告卜德山购房款8万元及其利息（利息计算从2008年3月14日起至本判决生效日止，按同期银行贷款利率计算），限本判决生效后15日内付清。

如被执行人未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1800元，由被告刘文兵负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。

审判长　　汪学军

审判员　　曹建太

审判员　　吴　莎

二〇一三年七月十五日

书记员　　李婧婧

附相关法律、司法解释条文：

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国物权法》

第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

《中华人民共和国土地管理法》

第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。