湖南省株洲市芦淞区人民法院

行 政 判 决 书

（2013）芦法行初字第9号

原告杨瑞芬，女，汉族，1941年10月6日出生，湖南省株洲市人，退休干部，住湖南省株洲市天元区。

委托代理人李国，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为全权代理，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为参与开庭、和解、签收法律文书等。

被告株洲市人民政府，住所地湖南省株洲市天元区天台路58号。

法定代表人毛腾飞，该市市长。

委托代理人王伟，男，汉族，1973年7月15日出生，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区，代理权限为全权代理，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉等。

委托代理人郑葭，女，汉族，1976年5月11日出生，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区，代理权限为一般代理。

原告杨瑞芬诉被告株洲市人民政府（以下简称市政府）国有土地房屋征收补偿一案，系湖南省株洲市中级人民法院于2013年2月1日作出的（2013）株中法行初字第4号行政裁定移交本院审理。本院于2013年3月1日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因（2013）株中法行终字第14号杨瑞芬诉株洲市人民政府其他行政管理一案尚未审理终结，本院于2013年3月26日中止本案诉讼。后因中止诉讼原因消除，本院于2013年5月31日恢复本案审理，并依法组成合议庭，分别于2013年6月4日、2013年6月7日公开进行了证据交换和开庭审理。原告委托代理人李国、被告委托代理人王伟、郑葭到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。

2012年8月2日，被告市政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第十七条第一款、第二十六条的规定，作出了株征补【2012】1号《株洲市人民政府房屋征收补偿决定》（以下简称《征收补偿决定》），决定对被征收人杨瑞芬名下的座落于株洲市天元区泰山路与神农大道交汇处（原株洲县马家河乡凿石村白云坡）房屋实施征收，给予一次性货币补偿人民币伍佰肆拾柒万陆仟壹佰玖拾捌元整（￥5476198.00，电话移机费等不包含在内，以实际数量为准）。

被告在举证期限内向本院提供了作出具体行政行为的证据、依据有：证据1、【2011】第1号《株洲市人民政府国有土地上房屋征收决定》（以下简称《征收决定》），证明神农大道征收决定情况；证据2、湖南省株洲市中级人民法院（2013）株中法行终字第14号《行政判决书》（该证据生效日期为2013年4月24日，系被告于2013年6月4日证据交换时提交），证明征收决定合法有效；证据3、《关于协商选择评估机构进行评估的公告》；证据4、被征收房屋所有权证、国有土地使用证；证据5、《房地产评估业务约定书》；证据6、《关于选择评估机构及此次房屋征收的若干意见函》、授权委托书及律师执业证；证据7、分户评估结果公示及《房地产估价报告》；证据8、《复核评估申请书》；证据9、《湖南中企华房地产评价有限公司对杨瑞芬要求复核评估的回复》及送达回执；证据10、杨瑞芬关于复核评估回复不服的鉴定申请、《评估报告鉴定意见书》及送达证明，以上证据3-10证明评估程序的合法性；证据11、两份《关于对神农大道征收项目提供产权调换房源的通知》，证明被告提供了供被征收人选择产权调换房屋的房源；证据12、协商记录，证明双方进行过协商，但未达成一致意见；证据13、征收部门报请市政府作出征收补偿决定资料；证据14、株征补【2012】1号《征收补偿决定》及送达回执；证据15、省政府《行政复议决定书》，以上证据13-15证明补偿决定的合法性。

原告杨瑞芬诉称，1、被告征收补偿决定程序违法。被告提供产权调换房源的时间滞后，且要求原告在4天内完成，客观上不合理。并且，产权调换房屋未与被征收房屋同时进行评估。2、将红线范围外的房屋纳入征收补偿范围违法。原告认为不能将红线内的房屋拆迁标准套用红线范围外的房屋拆迁。本案依据的法律规范是《征收与补偿条例》与《国有土地上房屋征收评估办法》。对红线范围内的房屋实施征收补偿没有错误，但是原告红线范围外的部分土地及房屋隶属于另外一个土地使用权主体的拆迁关系，故不能适用上述两个法律规范。3、评估程序不合法。被告方与评估方约定的评估范围为原告的房地产，并未包括园林绿化，且评估机构不具备园林绿化的评估资质，因此评估报告存在评估范围扩大的问题。同时，在评估过程中，评估方刻意压低评估单价，所选择的参照物与原告房屋不具备参照性，故评估背离市场价值。此外，被告没有红线外的土地使用权，故不应当纳入本次评估范围。因此，原告请求法院撤销被告作出的【2012】1号《征收补偿决定》。

原告杨瑞芬向本院提交证据如下:证据1、身份证复印件，证明原告的主体资格；证据2、授权委托书，证明代理人授权委托情况；证据3、株征补【2012】1号《征收补偿决定》，证明征收补偿决定行政行为；证据4、省政府《行政复议决定书》，证明原告就被告具体行政行为提出过行政复议；证据5、《关于贵收处限期杨瑞芬选择产权调换房的回复函》及送达证，证明被告迟迟没有发布调换房源信息，以及限定原告4天内选择房源。

被告市政府辩称，1、被告提供了产权调换房屋和货币补偿两种方式供原告选择。原告提出产权调换的要求，被告多次提供产权调换的房源信息供原告选择，但原告以不是类似的房屋为由，放弃选择，导致被告无法确认产权调换标的，亦无法进行评估。同时，被告除提供了书面的安置房源信息供原告方选择外，另根据原告的要求，还提供了包括维多利亚别墅等多处产权调换房源，但均无法满足原告方的要求。因此，被告认为对原告最终采取货币补偿并无不当。2、（2013）株中法行终字第14号行政判决已维持了株洲市人民政府【2011】第1号征收决定，征收决定中原告的建筑物、构筑物及附属物均被纳入了征收范围，被告按照《征收与补偿条例》的有关程序规定对征收范围内的建筑物、构筑物及附属物进行评估是完全合法的。3、对原告方建筑物、构筑物及附属物的评估合法合规。《关于选择评估机构及此次房屋征收的若干意见函》第2款表明：原告方同意在此次征收中选定湖南中企华估价有限公司对征收范围内建筑物、构筑物及附属物等进行评估。被告对房屋征收补偿价值的补偿，是按程序由房地产价格评估机构出具房地产估价报告，并经过了复核和专家鉴定程序。对评估报告中植物评估的问题，被告认为《房地产估价报告》被征收房屋及附属设施、植物情况现场勘查表中，原告出具了“同意评估，如有不实，必须补正”的意见。株房估鉴定（2012）第001号《鉴定意见书》也确认评估报告可作为双方协商征收补偿价格的参考依据。因此，被告认为原告提出的异议理由不成立。综上，被告作出的【2012】第1号《征收补偿决定》事实清楚，程序合法，适用依据正确，请求依法维持。

原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据1真实性、关联性没有异议，但对合法性提出异议，红线图只将原告房屋很小的部分圈定在内，没有相关证据证明征收会影响整体房屋的安全，所以该决定是超红线征收的违法行为。对证据2提出异议，表示会继续寻找司法救济途径。对证据3真实性提出异议，认为该公告是由被告手写证明粘贴送达，原告没有签收。对证据4无异议。对证据5真实性没有异议，但对关联性、合法性有异议，该约定书没有原、被告双方委托的字据，也没有对花草树木评估的约定。对证据6真实性没有异议，但是该意见函明确指出应当与征收范围吻合，没有明确花草树木由该评估机构评估，同时被告应当对提供房源进行评估。对证据7提出异议：1、分户评估结果公示没有原告的签字认可，同时原告房屋部分位于红线范围外，属于超范围评估；2、没有选取合适的参照对象，导致原告的房屋价格评估过低；3、评估机构没有对花草树木的评估资质。对证据8提出异议，认为该份申请书只能证明原、被告存在较大的差距。对证据9，认为证明了评估机构没有园林评估资质。对证据10的真实性没有异议，但是对合法性和关联性有异议，认为属于超范围评估、评估没有资质及评估单价过低。对证据11，认为发布于2011年12月29日的调换房源通知，原告签名于3个月之后，后经原告前往安置房区域核实已经没有房屋了，且珠江花园安置房屋的面积也无法达到原告类似房屋的要求。此外，被告始终未就同时评估的问题与原告进行洽谈。对2012年3月30日房源通知的真实性、合法性均有异议。对证据12的真实性、合法性、关联性均提出异议，没有原告方或代理人的签字。对证据13，认为属于被告的内部审批文件，与本案无关。对证据14的真实性没有异议，对合法性和关联性均提出异议，质证意见同上。对证据15，该复议决定的内容说明被告获批的文件只能证明一部分房屋在红线范围内。

被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1、2、3、4没有异议，对证据5真实性没有异议，该证据也证明了被告给原告提供了产权调换房源，并表示只要原告找到合适房源被告还是可以进行产权调换。

经证据交换和庭审质证，本院对以下证据作出如下确认：（一）被告提交的证据。对证据1，原告虽有异议，但已经生效的（2013）株中法行终字第14号《行政判决书》确认，予以采信；对证据2，为生效的人民法院裁判文书，予以采信；对证据3、12，原告对其真实性提出异议，但怀疑没有合理的依据，予以采信；对证据5，参照《国有土地上房屋征收评估办法》第六条第一款的规定，房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同，故予以采信；对证据4、6、7、8、9、10、11、15，具有真实性、合法性与关联性，能够证明本案事实，予以采信；对证据13，为被告作出征收补偿的审批程序，予以采信；对证据14，在被告对原告的房屋作出了征收补偿决定的具体行政行为意义上，予以采信。（二）对原告提交的证据。对证据1、2、3、4、5，被告无异议，予以采信。

根据庭审原、被告双方的诉辩意见并结合对双方证据的认定，现查明案件事实如下：

原告涉诉房屋处于泰山路与神农大道交汇处，建于1996年，共三层，属砖混结构，建筑面积582.12平方米，建筑占地面积418平方米。

2011年9月30日，被告市政府作出了【2011】第1号《征收决定》，决定征收杨瑞芬涉诉建筑物、构筑物及附属物等，并发布了《神农大道项目建设国有土地上房屋征收补偿安置方案》。同日，房屋征收部门向神农大道项目建设国有土地上房屋被征收人发布《关于协商选择评估机构进行评估的公告》。2011年10月18日，原告的委托代理人回复《关于选择评估机构及此次房屋征收的若干意见函》，同意选定湖南中企华房地产估价有限公司（以下简称评估机构）对原告的建筑物、构筑物及附属物等进行评估。2011年12月14日，评估机构公示了市场初步评估结果。2012年3月7日，评估机构出具了湘中房评字【2011】第013号《房地产估价报告》，其中在《被征收房屋及附属设施、植物情况现场勘察表》中，原告出具了“同意评估，如有不实，必须补正”的意见。2012年3月23日，原告以房屋主体未准确核对评估，且构筑物、附属设施及园林景观估价过低为由，向评估机构申请复核。2012年3月31日，评估机构复核回复：房屋主体评估值的确定，采用的是市场比较法，选取的三个比较案例分别是珠江花园、喜悦花都、天泉一品（一期）。特意请注册造价工程师丁某、园艺师李某某一同到现场进行复核，两位专家一致认为总体来看，围墙内设施、构筑物及园林绿化的评估值正常、合理，不存在偏低的问题。除遗漏一株棉藤外（计价人民币14500元，补充纳入评估范围），评估报告客观、公正、合理的反映了纳入评估范围的资产在评估基准日的市场价值。2012年4月10日，原告以评估参数选取错误，园林绿化估价过低为由，向株洲市房地产评估专家委员会申请专家鉴定。2012年4月17日，株洲市国有土地上房屋征收评估专家委员会出具株房估鉴定（2012）第001号《评估报告鉴定意见书》，确认该户评估报告可作为双方协商征收补偿价格的参考依据。

被告市政府作出《征收决定》后，房屋征收部门为原告提供了产权调换的房源信息供其选择，但原告一直未作选择。双方进行多次协商，但未能在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议。2012年8月2日，被告作出株征补【2012】1号《征收补偿决定》。原告不服，逐向湖南省人民政府申请复议，湖南省人民政府于2012年12月14日作出维持的复议决定。

另查明，原告杨瑞芬因不服被告市政府作出【2011】第1号《征收决定》提起诉讼。株洲市天元区人民法院（2012）株天法行初字第28号行政判决：维持被告于2011年9月30日作出的【2011】第1号《征收决定》。原告不服，逐向株洲市中级人民法院提起上诉。2013年4月24日，株洲市中级人民法院作出（2013）株中法行终字第14号行政判决：维持原判，驳回上诉。

本案争议的焦点为：一、被告征收补偿决定对原告实行的货币补偿安置方式是否合法；二、征收补偿决定将红线范围外的房屋作为征收补偿对象是否合法；三、原告的建筑物、构筑物及附属物的价格评估是否合法。本院认为：

一、根据《征收与补偿条例》第二十一条第一款、第二款的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋。本案中，被告向原告提供了货币补偿和房屋产权调换两种方式。原告要求进行房屋产权调换，被告为原告提供了产权调换的房源，但原告一直未作出选择。因此，本院认为，被告已经给予了原告房屋产权调换的选择权。在被告为原告提供了产权调换房源，但原告迟迟未作选择的情况下，从保护项目建设顺利进行，维护公共利益的目的出发，被告决定对原告实行一次性货币补偿安置方式符合法律规定，并无不妥之处。

此外，参照《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第二款的规定，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。因此，产权调换房屋的价值评估只要求与被征收房屋价值评估时点一致，原告认为产权调换房屋应当与被征收房屋同时评估没有法律依据。

二、房屋征收补偿决定是房屋征收决定的后续程序。由于湖南省株洲市中级人民法院（2013）株中法行终字第14号行政判决已依法确认了被告作出的【2011】第1号《征收决定》的合法有效性，征收范围已经明确，因此征收补偿范围问题不在本案审理范围之内。

三、根据《征收与补偿条例》第十九条第一款、第二款的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。第二十条第一款的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定。

本案中，原告同意选定涉案评估机构对其建筑物、构筑物及附属物等进行评估。2011年12月14日，评估机构公示了市场初步评估结果。2012年3月7日，评估机构出具了《房地产估价报告》，其中对被征收房屋及附属设施、植物，原告出具了“同意评估，如有不实，必须补正”的意见。2012年3月31日，评估机构在对原告的复核回复中，对房屋主体的评估作价予以答复，对围墙内附属设施、构筑物及园林绿化的价格评估给予了注册造价工程师和园艺师的现场复核意见，且将遗漏的一株棉藤补充纳入评估范围。2012年4月17日，株洲市国有土地上房屋征收评估专家委员会出具了株房估鉴定（2012）第001号《评估报告鉴定意见书》，并确认该户评估报告可作为双方协商征收补偿价格的参考依据。因此，对原告建筑物、构筑物及附属物的价格评估不存在损害原告利益的问题。

综上，本院认为，被告作出的株征补【2012】1号《株洲市人民政府房屋征收补偿决定》事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序，原告请求法院判决撤销被告【2012】1号《株洲市人民政府房屋征收补偿决定》没有法律依据，本院不予支持。因此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项的规定，判决如下：

维持被告株洲市人民政府于2012年8月2日作出的株征补【2012】1号《株洲市人民政府房屋征收补偿决定》。

本案案件受理费50元，由原告杨瑞芬承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：1611××××2686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

审　判　长　　谢桂林

代理审判员　　粟　欢

人民陪审员　　沈顺珍

二〇一三年六月二十日

书　记　员　　冯　维

附：

一、《中华人民共和国行政诉讼法》

第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。……

二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

三、《国有土地上房屋征收评估办法》

第十条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。