湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）楼民一初字第122号

原告＊＊＊，女，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住岳阳市十四中院内。

委托代理人曾满枝，湖南云梦律师事务所律师。

被告＊＊＊＊＊＊公司，住所地岳阳市云梦路1号世纪星商业广场。

法定代表人＊＊＊，该公司负责人。

委托代理人**平，湖南嘉华律师事务所律师。

原告＊＊＊与被告＊＊＊＊＊＊公司（以下简称＊＊公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2013年1月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员任福刚担任审判长，代理审判员陈正荣、代理审判员钟宁参加的合议庭，于20113年4月15日公开开庭进行了审理。书记员张卓担任法庭记录。原告＊＊＊及其委托代理人曾满枝，被告＊＊公司委托代理人**平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2007年10月31日，原、被告双方就房屋拆迁安置补偿问题达成协议。约定被告还建一户建筑面积为131.60平方米的房屋，房号为侨汇大厦＊＊楼南单元F楼＊＊＊＊号，2009年8月30日前交付乙方使用过渡期24个月，过渡费每月280元，还建房屋所有权证、土地所有权证由被告办理，原告负责还建房屋的维修基金的缴纳。时至今日，被告一直以政府相关部门为容积率问题未能进行竣工验收，因而无从办理产权证为由，迟迟不能交房，且至2010年7月起被告便停止支付过渡费，因此，过度费计算至2013年5月30日止共计29960元，被告应当履行给付义务，可是被告一直不同意支付，为了维护原告的合法权益，遂诉诸法院，请求法院判令1、由被告出资为原告办理侨汇大厦＊＊楼南单元F楼＊＊＊＊号房土地所有权证和房屋所有权证并交房；2、由被告向原告支付过渡安置补偿费至2013年5月30日的28840元；3、由被告承担本案诉讼费用。

被告＊＊公司辩称：1，根据房屋拆迁还建补偿协议，房屋维修基金由原告支付，其它办理房产证和土地证的税费没有约定，没有约定的应该依据法律法规和相关政策的规定办理，各自支付办理房产证和土地证的税费；2，根据房屋拆迁还建补偿协议，被告的还建房屋早已建成，从2010年6月开始，被告多次通知原告交款办入住手续，但原告至今尚欠房款72546元没有交清，所以被告没有交房，只要原告交清房款，被告可以随时交房；3，根据房屋拆迁还建补偿协议，房屋过渡安置期到2009年8月30日止，此前的安置费按280元的标准已支付完毕。由于侨汇大厦2010年4月竣工，2010年6月才向房屋和拆迁还建户交房，被告主动将过渡安置费支付到了2010年6月30日，原告已将2010年6月30日前的安置费全部领走，因此，被告不存在延长安置期并支付安置费的问题。由于房地产政策的调整，市政府没有执行2003年2号令和2004年政论会议纪要，导致侨汇大厦不能通过规划验收，最后影响综合验收，这对被告来讲属于不能预见、不能克服并不能避免的不可抗力事件。因此，没有向原告交付验收通过的房屋，被告依法不承担法律责任，被告认为，侨汇大厦竣工的完全符合入住的实质性条件，而且先后有200多户已经入住。原告没有入住的原因是没有支付超面积的房款。因此，原告迟延入住的后果应自行承担。

原告＊＊＊为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：

证据1，公证文书，拟证明1，房屋拆迁安置补偿的事实成立；2，被告应向原告支付过度费；3，原告向被告付款的时间是交房时间；4，被告要向原告交的费用为房屋的维修基金费用，没有支付房屋办证的费用。

证据2，（2011）楼民一初字第467号民事判决书、（2012）楼民一初字第255民事调解书，拟证明与该两案的事实与原告的起诉都是一样的。

被告＊＊公司对原告提交的证据1质证认为，真实性、合法性、关联性无异议，证明目的第4点有异议，协议并没有约定办证税费的分担问题，没有约定的应依据相关的法律、法规来处理；对证据2质证认为，判决书、调解书不能在这里做为证据使用，我们国家不是判例法的国法，只能作为参考的资料使用。

被告＊＊公司为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：

证据1，岳阳＊＊实业有限公司营业执照，组织机构代码证复印件，法定代表人身份证明书，拟证明岳阳＊＊实业有限公司是适格的诉讼主体。

证据2，2003年市政府2号和2004年市政府31号会议纪要，拟证明由于政府没有执行上述政策，导致项目至今没有通过规划验收，此事件对于岳阳＊＊实业有限公司来讲属于不可抗力。

证据3，岳阳＊＊实业有限公司的交房公告，拟证明世纪华都在2010年5月30日起交房，过渡安置费应在2010年6月终止。

证据4，岳阳市房产面积测绘报告书，拟证明2908房的测绘面积为139.94元。

原告＊＊＊对被告＊＊公司提交的证据的质证意见为：对证据1、4无异议；对证据2的真实性无异议，关联性有异议，这仅仅只是两份会议纪要，不能达到被告的证明目的；对证据3，质证认为这是从报纸上公告的，作为原告不可能每天去看报纸，被告应通过电话的方式通知原告，且原告通过其他的途径得知该房屋不具有交房的资格，所以没有去收房。

对原、被告提交的证据本院认证如下：

对原告＊＊＊提交的证据1真实合法，与本案有关联，可作为定案依据，本院予以采信；对证据2，本院对其真实性予以采信。对被告＊＊公司提交的证据1、4真实合法，与本案有关联，可作为定案依据，本院予以采信；证据2、3可反映本案的基本事实，本院予采信。

根据本院采信的证据结合庭审调查，本院查明案件事实如下：

2007年10月31日＊＊＊（即乙方）与＊＊＊＊＊＊公司（即甲方）签订房屋拆迁还建补偿协议。协议第一条约定：＊＊＊同意将座落在云梦路桥头居委会的建筑面积为41.63平方米的房屋（产权证号：＊＊＊＊＊＊号）以产权调换补偿的方式拆迁。第二条约定：还建房为高层建筑，座落在被拆迁房屋规划地，还建房屋位于该栋＊＊楼南单元F号房，建筑面积为131.60平方米，且与＊＊公司开发的商品房标准相同。第三条约定：＊＊公司还建房屋在2009年8月30日前将付＊＊＊使用，从2007年9月1日起计算，过渡期为24个月，过渡费为280元／月。如不能按期交房，＊＊公司按《岳阳市城市房屋拆迁实施细则》第44条第1款实施。协议第七条约定：还建房的建筑面积以登记机关确认的产权登记面积为准，并作为最终结算依据，还建房屋所有权证、土地使用权证由＊＊公司为＊＊＊办理，乙方负责还建房屋的维修基金的缴纳。协议签订后，＊＊＊按协议迁出待拆迁房屋，并自行安排周转房，并每月在＊＊公司领取过渡费。＊＊公司也按原计划拆除了房屋，并进行了房地产开发。由于种种原因，＊＊公司未能按约定于2009年9月1日将还建房屋交付给＊＊＊，后＊＊公司按协议约定，按双倍标准向＊＊＊支付过渡费直至2010年6月。房屋建成后，＊＊公司于2010年5月28日在长江信息报上发布公告，通知业主定于2010年5月30日开始交房，请各位业主带齐身份证、合同、票据、2张寸照及办证费用到世纪星大厦709室办理相关手续。在办理交房手续过程中，由于房屋测绘部门的测绘结果为房屋建筑面积139.94平方米，故＊＊公司要求＊＊＊支付超出协议约定面积（131.60平方米）部分的房屋差价款及办理房屋产权证和土地使用权证的费用，而＊＊＊则认为＊＊公司的房屋未通过验收，按法律规定不能交付使用，且征收补偿协议第五条明确了被告交付房屋时，再由原告支付房款，被告的房屋没有达到交房条件，原告支付房款的义务是没有到期，基于上述原因，＊＊公司在＊＊＊未支付相关款项及费用的情况下，不同意将房屋交付给＊＊＊，而＊＊＊则坚持自己的意见，不同意搬入房屋居住，并从2010年7月起再未到＊＊公司领取过过渡费。双方经多次协商未果，＊＊＊遂向本院提起诉讼，请求法院判如所诉。

另查明：《岳阳市城市房屋拆迁管理实施细则》第44条第1款第1项规定：因拆迁人的责任处长过渡安置期限的，拆迁人应当按照下列规定向被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费，自行安排周转房的，延长时间在一年以内的，按照第四十七条规定标准的2倍支付，延长时间超过一年的，按规定标准的3倍支付。《岳阳市城市房屋拆迁管理实施细则》第47条规定本细则规定的搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费及其它附属设施的补偿标准，由市、（县）市人民政府物价部门会同房屋拆迁管理部门共同制定。

本院认为：本案原、被告双方存在二个争论焦点：1、办理房屋所有权证和土地使用权证的费用应由谁承担；2、应承担延期交房责任的主体是谁，自2010年7月起的过渡费是否应予支持，应支付到什么何时，按什么标准支付，总计应支付的过渡费是多少。

关于焦点1：办理房屋所有权证和土地使用权证的费用应由谁承担。根据双方签订的《房屋拆迁还建站偿协议》第七条第一款：.......还建房屋所有权证、土地使用权证由甲方（即＊＊公司）为乙方（即＊＊＊）办理，乙方负责还建房屋的维修基金的缴纳。该协议虽然没有对办证费用应由谁承担进行明确约定，但结合协议全文分析，协议中只约定＊＊＊负责缴纳房屋维修基金，而并未约定＊＊＊需缴纳其他相关费用，因此应认定除维修基金外，＊＊＊不承担任何办证费用。且＊＊＊的房屋在拆迁前就已享有合法的产权证明，而＊＊公司在拆迁时也未对＊＊＊前期办理相关权属证明的费用进行补偿，现＊＊公司要求＊＊＊出资办理相关权属证明的要求明显不合理。＊＊公司辩称双方就办证费用没有约定，应按有关法律规定由各自支付办理相关权属证明的税费的抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。＊＊＊要求＊＊公司出资办理房产证和土地使用权证的诉讼请求本院予以支持。

焦点2：应承担延期交房责任的主体是谁，自2010年7月起的过渡费是否应予支持，应支付到什么何时，按什么标准支付，总计应支付的过渡费是多少。在＊＊公司发布交房公告后，双方就有关交纳面积补差款、办证费用应由谁承担和是否符合交房条件方面发生纠纷，导致房屋迟迟不能交付使用。但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而实际情况是＊＊公司开发建设的房屋因政策调整未能与有关职能部门达成一致意见，导致房屋至今未能通过规划验收，按建筑法的规定是不符合交房条件的。因此即使＊＊＊在面积补差、办证费用方面不提出异议，其房屋也不得交付使用。＊＊公司辩称是由于政策调整导致房屋不能通过规划验收，是不能预见、不能克服并不能避免的不可抗力事件，＊＊公司不应承担法律责任。根据法律对不可抗力的释义，不可抗力是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。而本案中，有关政策的调整虽然不能预见、不能避免，但并非无法克服、无法控制的事件。＊＊公司在出现上述事件后，应积极与有关职能部门协调处理，尽快办理规划验收手续，按协议约定及时向住户交付住房，但＊＊公司并未及时妥善地处理好相关事宜，导致房屋无法通过规划验收达到交付使用的条件，而＊＊＊对此并不负有过错。因此＊＊公司应承担迟延交房的责任，在履行交房义务之前应按协议约定继续向＊＊＊支付过渡费。《岳阳市城市房屋拆迁管理实施细则》第47条的规定过渡费由市、（县）市人民政府物价部门会同房屋拆迁管理部门共同制定，但＊＊公司与＊＊＊在签订协议时已就过渡费标准进行了约定，因此＊＊公司应按双方约定的280元／月的标准在超过约定交房时间的第1年期间按2倍标准向＊＊＊支付过渡费，在超过约定交房时间的第2年起则应按3倍标准支付过渡费，鉴于＊＊＊已领取了至2010年6月的过渡费，且在起诉中只主张了至2013年5月30止的过渡费，因此＊＊公司应向＊＊＊支付的过渡费总额为18760元。（2010年7月至2010年8月共计2个月，应付过渡费为：2个月X280元／月X2倍=1120元，2010年9月至2012年5月共计21个月，应付过渡费为：21个月X280元／月X3倍=17640元）。综上所述，＊＊＊要求＊＊公司出资办理房产证和土地使用权证并交房，同时要求＊＊公司支付过渡费的诉讼请求本院予以支持。至于＊＊公司要求＊＊＊支付超出约定面积差价款的诉讼请求，因其没有向本院提起反诉，本院案暂不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定，判决如下：

一、由被告＊＊＊＊＊＊公司在符合交房条件后十日内向原告＊＊＊交付侨汇大厦＊＊楼南单元F楼＊＊＊＊号房屋，并由＊＊＊＊＊＊公司在交付房屋后90日内负责出资办理上述房屋的所有权证及土地使用权证后交付给＊＊＊；

二、由＊＊＊＊＊＊公司同时向＊＊＊支付过渡费18760元；

如上述债务人未按本判决确定的期限履行相关义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告＊＊＊的其他诉讼请求。

本案案件受理费550元，由被告＊＊＊＊＊＊公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。

审　判　长　　任福刚

代理审判员　　陈正荣

代理审判员　　钟　宁

二〇一三年五月二十日

书　记　员　　张　卓