湖南省湘潭市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2013）潭中民一终字第27号

上诉人（原审被告）周学兵。

委托代理人宋军，湖南同升律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）湘潭金泉大酒店。

法定代表人王珠明，董事长。

委托代理人杨宣富。

委托代理人戴石军。

上诉人周学兵因与被上诉人湘潭金泉大酒店排除妨害纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2012）雨法民一初字第542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员朱卫平担任审判长，审判员冯海燕、代理审判员曾波毅参加的合议庭，书记员周尧担任法庭记录，于2013年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人周学兵的委托代理人宋军，被上诉人湘潭金泉大酒店的委托代理人杨宣富、戴石军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原判查明：2011年6月1日，原告湘潭金泉大酒店与被告周学兵签订了一份《租房协议》，该协议约定，甲方金泉大酒店同意将（百花园大酒店）一楼租给乙方周学兵使用，暂定一年，每月租金6000元，租金于每月1日前交给甲方，合同期满如要续租，再作协商优先租给乙方。《租房协议》期满后，原告决定对该房屋自主经营使用，不再对外租赁，原、被告双方也没有续签新的租房协议，但被告周学兵未如期腾房，依旧还在继续使用该出租房屋，原告湘潭金泉大酒店也没有收到被告周学兵逾期使用房屋的房屋租金。

上述事实，有原、被告提交的租赁协议和（2012）雨法民一初字第341号民事判决书及原、被告的当庭陈述等证据在卷证实，足以认定。

原判认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告的房屋租赁合同已于2012年5月30日到期终止，到期后双方没有继续签订合同，双方形成了一种不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。原告多次要求收回房屋，并由于被告拒不缴纳租金曾经起诉到法院，由于被告的违约行为，原告要求解除合同，并要求被告返还房屋及支付返还前所应交纳的房屋租金，符合法律规定，法院依法予以支持。租金标准可按原合同标准执行。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，遂判决：一、解除原告湘潭金泉大酒店与被告周学兵之间的房屋租赁关系；二、由被告周学兵在判决生效之日起五日内将位于湘潭市雨湖区车站路16号百花园大酒店（原金泉大酒店）的租赁场所腾空并交付给原告湘潭金泉大酒店；三、由被告周学兵在判决生效之日起五日内向原告湘潭金泉大酒店按每月6000元的标准交纳房屋租金，一次性支付原告因逾期腾房造成的租金损失12000元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，减半收取250元，由被告周学兵负担。

宣判后，周学兵不服，上诉称：

1、一审判决认定事实错误。首先，金泉大酒店已歇业多年，因没有进行年检已被湘潭市工商行政管理局吊销了《企业法人营业执照》，不具备重新自主经营的条件。如要再自主经营应由董事会开会决议，重新办理相关工商登记手续后才能再自行营业，在没有证据证实的情况下，不能仅凭代理人的一面之词就认定被上诉人要对房屋进行自主经营使用。其次，上诉人与被上诉人之间并不是不定期租赁关系纠纷。上诉人与被上诉人之间的原房屋租赁合同虽然已经到期，但是合同约定上诉人有优先租赁的权利，现被上诉人没有任何理由拒不续签合同将房屋租赁给上诉人，明显违反原租赁合同的约定，侵犯了上诉人的合法权利。本次纠纷是因原房屋租赁合同产生的纠纷，不是一审法院所认定的所谓不定期租赁关系产生的纠纷。

2、一审判决违反法定程序，适用法律不当。首先，本案不应适用简易程序审理。依据民事诉讼法及有关规定，适用简易程序审理的案件应是事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的民事案件，而本案事实不清、双方权利义务关系不明确，双方争议很大，不应适用简易程序审理。其次，一审法院判决解除房屋租赁关系超出了被上诉人的诉讼请求。上诉人与被上诉人之间不是不定期租赁关系，被上诉人在起诉时也未提出要求解除租赁关系的诉讼请求，一审法院判决解除房屋租赁关系，无论是解除原租赁合同关系，还是解除其认定的所谓不定期租赁合同关系，都超出了被上诉人诉讼请求。

综上所述，特向贵院提起上诉，请求二审法院撤销原判，发回重审。

被上诉人湘潭金泉大酒店答辩称：

1、一审判决程序合法。湘潭市雨湖区人民法院（2012）雨法民一初字第341号民事判决已对上诉人与被上诉人之间的房屋租赁事实予以认定，并解除了双方之间的房屋租赁合同关系，在该案中周学兵没有对判决提起上诉。该判决生效后，因周学兵拒不腾出房屋，也未交房屋租金，被上诉人才再次提起民事诉讼，请求判决上诉人停止侵害，恢复原状，腾出侵占的房屋，赔偿损失。此案案情简单，上诉人在一审庭审时也未向法庭提出要求适用普通程序，故一审法院适应简易程序审理合法。

2、一审认定事实清楚，上诉人陈述一审判决认定事实错误没有法定依据。上诉人在上诉状中没有对一审判决认定的基本事实提出异议，只是诉称没有证据证明的情况下不能仅凭被上诉人一审代理人的陈述就认定被上诉人要对房屋自主经营使用，不再对外租赁。一审判决认定被上诉人决定对涉案房屋自主经营使用，不再对外租赁，上诉人如果要说明被上诉人的决定是虚假的，按照谁主张、谁举证的原则，上诉人应当举证。

3、因上诉人在房屋租赁合同期间有违约行为，双方之间房屋租赁合同已经解除，并得到了人民法院生效判决认定，被上诉人有权决定自主经营使用，不再与上诉人续签房屋租赁合同，上诉人无权主张优先权。

另上诉人侵占被上诉人的房屋从2012年6月1日起至今已达8个月，如果按被上诉人与上诉人在2011年6月1日约定的每月租金6000元作为月基价计算损失，被上诉人因上诉人周学兵侵占房屋的损失达48000元，被上诉人的这些损失就是上诉人周学兵的违法得利。

总之，一审判决程序合法，认定事实清楚。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

上诉人周学兵为支持其上诉请求，提交了湘潭市工商行政管理局（2007）第04号行政处罚决定书一份，拟证明自2007年1月2日起吊销湘潭市金泉大酒店企业法人营业执照，自2007年1月2日起湘潭金泉大酒店就没有法人资格。

被上诉人金泉大酒店对该证据的质证意见为：该证据不能说明金泉大酒店不能继续营业，金泉大酒店的房屋用途不一定要做酒店，可以用作其他用途。

被上诉人金泉大酒店没有向法庭提交新的证据。

本院对上诉人提交的证据予以认定。

经审理查明，湘潭市雨湖区人民法院（2012）雨法民一初字第341号民事判决书已经判决“原告湘潭金泉大酒店与被告周学兵于2011年6月1日所签订的《租房协议》已到期，原、被告双方同意解除该协议，为此本院予以确认”。另查明，湘潭市工商行政管理局于2007年1月2日吊销了湘潭市金泉大酒店企业法人营业执照。

原审判决认定的其他事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，而本案中上诉人周学兵与被上诉人湘潭金泉大酒店于2011年6月1日所签订的《租房协议》已被人民法院生效判决确认解除，由于上诉人未腾出房屋，被上诉人再次诉请法院判令上诉人停止侵害，恢复原状，腾出房屋，并赔偿逾期腾房造成的房租损失12000元。因此，上诉人与被上诉人之间的租赁关系被法院确认解除后，双方之间并未形成不定期租赁关系，湘潭金泉大酒店在起诉中也没有再次要求解除租赁关系，上诉人所称双方之间并不是不定期租赁关系的纠纷，原审超诉讼请求判决的上诉理由成立，原审在认定双方当事人之间形成不定期租赁关系的基础上作出的第一项判决“解除湘潭金泉大酒店与周学兵之间的房屋租赁关系”应予撤销。根据被上诉人的诉讼请求，本案的案由应为排除妨害纠纷，原审适用案由不当，亦应予纠正。

因上诉人在租赁关系已经解除的情况下，仍然继续占有使用所租赁的房屋，故法院对被上诉人要求上诉人赔偿逾期腾房造成的房租损失的主张应予支持，但原审判决第三项中“……向原告湘潭金泉大酒店按每月6000元的标准交纳房屋租金”表述不妥，应为逾期腾房占有使用费。

至于被上诉人收回房屋后是否自主经营使用与上诉人无关，且双方在《租房协议》第四条中约定“合同期满如要续租再作协议优先租给乙方”，因在合同履行期间，双方即发生纠纷，被上诉人还向湘潭市雨湖区人民法院提起了诉讼，合同期满后，双方也没有再作协议，故上诉人无权主张优先租赁权。关于上诉人上诉所称的本案审理程序问题，适用何种程序审理民事诉讼案件，系法院依法决定的范畴，故上诉人的该上诉理由也不成立。关于上诉人在二审开庭时提出的中止审理的申请，虽然上诉人已就（2012）雨法民一初字第341号民事判决向本院提起了申诉，但该案的申诉并不影响本案的审理，故本院可以依法对本案进行审理。

综上，本案认定部分事实不清，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2012）雨法民一初字第542号民事判决第一项、第三项；

二、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2012）雨法民一初字第542号民事判决第二项；

三、由上诉人周学兵在本判决生效之日起五日内向被上诉人湘潭金泉大酒店按每月6000元的标准一次性支付逾期腾房占有使用费12000元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费250元，二审案件受理费500元，合计750元，由上诉人周学兵负担。

本判决为终审判决。

（本页无正文）

审　判　长　　朱卫平

审　判　员　　冯海燕

代理审判员　　曾波毅

二〇一三年五月二十日

书　记　员　　周　尧

附适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

《中华人民共和国物权法》

第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。