湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）楼民城初字第24号

原告唐翔宇，男，身份证号××，汉族，住××。

委托代理人杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。

被告胡艳辉，女，身份证号××，汉族，住××。

委托代理人杨焕辉，湖南金球律师事务所律师。

委托代理人陈建，湖南金球律师事务所律师。

被告岳阳钧华房地产开发有限公司，住所地××。

法定代表人何兴龙，该公司董事长。

原告唐翔宇与被告胡艳辉财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年1月30日立案受理。依胡艳辉申请，本院于2013年2月20日依法追加岳阳钧华房地产开发有限公司（以下简称钧华公司）为本案被告。本院依法组成由审判员冯剩勇担任审判长，审判员王宇良、冯朝辉参加的合议庭，于2013年4月11日公开开庭对本案进行了审理。书记员李璐担任记录。原告的委托代理人杜明智，胡艳辉的委托代理人陈建，钧华公司的法定代表人何兴龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告唐翔宇诉称，2007年6月30日，原告在人民法院主持的拍卖会上，依法竞买到被告钧华公司所有的位于岳阳市岳阳楼区北港枫树村的桂花园综合楼6号门面，并于2007年12月2日办理了产权证，证号为岳房权证岳阳楼区字第185195号。在拍卖后，原告得知该门面被告胡艳辉占有并出租给他人，多次要求胡艳辉交出门面未果。原告为维护社会稳定，一直未采取强制措施，直到2012年才收回门面。由于原告在拍卖到门面后与他人签订了租赁合同，胡艳辉的占用行为导致原告无法履行合同，给原告造成了巨大经济损失。原告因人在外地，也曾委托朋友与胡艳辉协商占用期间的使用费问题，但无结果。请求人民法院判令胡艳辉赔偿原告门面使用费损失188937.92元；判令胡艳辉承担本案诉讼费用。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

1、岳阳创益拍卖有限公司《拍卖成交确认书》、《买受人情况说明》及岳阳市君山区人民法院（2007）君执字第07-1号执行协助通知书。拟证明原告通过委托他人拍卖，取得了钧华公司的316、317、215号商业门面。2、岳房权证岳阳楼区字第185195号房屋所有权证。拟证明原告依法取得该商业门面的物权，是该门面唯一合法拥有者。3、《房屋租赁协议》、《门面租赁和解协议》及三份收据。拟证明原告因胡艳辉无理占用门面无法履行与第三人的租赁协议，就解除租赁合同与第三人达成协议，在退回12万元定金的基础上赔偿8万元；由于胡艳辉的侵占行为导致原告租金损失108937.92元，两项损失共计188937.92元。4、《门面租赁合同》。拟证明胡艳辉侵占原告门面后非法出租，直至2011年5月4日才交付给原告，侵权事实从2008年一直持续到2011年5月4日。5、岳阳仲裁委员会岳仲决字（2011）16号裁决书及《执行和解协议书》。拟证明胡艳辉的全部利益已由钧华公司赔偿并执行完毕。

被告胡艳辉口头辩称，原告唐翔宇提起本案诉讼缺少法律依据，答辩人不应承担任何赔偿责任。答辩人占有讼争房屋是基于与钧华公司签订的《购房合同》和钧华公司的交房行为，属于善意占有，主观上没有任何过错。本案有犯罪的嫌疑线索，应当移交公安机关侦查处理。

胡艳辉为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：

1、《购房合同》、《裁决书》及（2006）岳中执字第86-1号民事裁定书。拟证明钧华公司故意隐瞒讼争房屋已经设定抵押，且已被人民法院查封即将被拍卖的事实，采取欺诈手段骗取胡艳辉与其签订《购房合同》，在该房屋已被依法拍卖后仍将该房屋交付胡艳辉使用。2、《企业注册登记资料》及《拍卖成交确认书》。拟证明钧华公司在人民法院拍卖其房产时，其法定代表人何兴龙以个人名义参与竞买，并以320万元的价格竞买成交。3、《购房合同》二份及相关购房款收据。拟证明何兴龙并非是受原告等20人的委托参与竞买，原告也并不是通过拍卖程序取得讼争房屋所有权。4、《所有权基本信息》、《按揭贷款合同》、《贷款抵押物价值确认书》。拟证明原告获得讼争房屋所有权的方式相互矛盾，原告并未真实购买讼争房屋，其之所以被登记为所有权人，只是为了骗取银行贷款，已涉嫌经济犯罪。5、《房屋租赁协议》；6、《租赁合同》三份，两组证据拟证明原告只是登记房主，同时证明原告提交的证据《房屋租赁协议》、《门面租赁和解协议》及三份收据所反映的事实违背租赁房屋交易习惯，违背市场价值规律，更是违背一般生活常理，是原告为虚假诉讼而伪造的证据。

钧华公司口头辩称，同意原告唐翔宇的诉讼请求。

钧华公司没有向本院提交证据。

胡艳辉对原告提交的证据质证意见为：对证据1、2、5的真实性无异议，但原告只是登记房主，并未真实的购买讼争房屋；对证据3提出异议，认为该证据约定的定金和租金违背租赁房屋交易习惯，是原告为虚假诉讼而伪造的证据；对证据4提出异议，认为胡艳辉是经人介绍将房屋租给邓涛，一直不知道讼争房屋已过户至原告名下。

钧华公司对原告证据均无异议。

原告对胡艳辉提交的证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，但不能证明胡艳辉是善意占有讼争房屋；对证据2的真实性无异议，但何兴龙在竞拍时不是钧华公司的股东和法定代表人，属个人行为；对证据3的真实性不清楚，不能证明待证事实；对证据4的真实性无异议，但与本案无关联；对证据5的真实性和合法性均有异议，证据来源不明，与讼争房屋标的物不一致；对证据6提出异议，证据来源不合法、不能证明待证事实且与本案无关。

钧华公司对胡艳辉提交的证据质证意见为：同意原告的质证意见；对证据3的真实性无异议，该二份《购房合同》是何兴龙委托钧华公司与购房者签订的。

本院对原、被告提交的上述证据认证如下：

对原告提交的证据：证据1、2的真实性、合法性，予以认定，能证明原告是本案所涉房屋的所有权人；证据3证明的事实与房屋租赁交易习惯明显不符，不予认定；证据4证明胡艳辉与邓涛的租赁关系，胡艳辉并不否认与与邓涛的租赁关系，本院予以认定；对证据5的真实性、合法性予以认定。

对胡艳辉提交的证据：证据1、2、3的真实性、合法性及关联性予以认定；对证据4的真实性、合法性予以认定，关联性不予认定；证据5、6为复印件，无原件核对，不予认定。

根据庭审举证、质证及本院认证，本院认定以下事实：

2007年6月11日，被告胡艳辉和被告钧华公司签订《购房合同》，约定胡艳辉以单价2580元／平方米、总房款409000元的价格购买钧华公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区北港乡枫树村的6栋6号房屋，即本案讼争房屋，购房款支付方式为签订合同时付定金10000元，在2007年6月17日前付足209000元，余款在房产证发放前协商付清。合同签订前的2006年10月25日，岳阳市中级人民法院作出（2006）岳中执字第86-1号民事裁定书，查封了钧华公司所有的、包括讼争房屋在内的位于岳阳市岳阳楼区枫树村的房屋。合同签订后，胡艳辉陆续支付了部分购房款，钧华公司也将讼争房屋交付了胡艳辉。随后，胡艳辉与邓涛签订《门面租赁合同》，约定将讼争房屋出租给邓涛使用，租赁时间从2007年9月1日起至2009年9月15日止，房屋装修由胡艳辉委托邓涛负责，所以第一年租金优惠为8000元，第二年租金双方根据市场行情而定，押金2000元。2007年6月30日，岳阳市君山区人民法院委托岳阳创益拍卖有限公司拍卖钧华公司被岳阳市中级人民法院（2006）岳中执字第86-1号民事裁定书查封的房屋，何兴龙（2008年3月3日—2009年6月2日及2010年12月20日至今期间任钧华公司的法定代表人，2009年6月3日至今为钧华公司股东）以3200000元的价格竞拍成功，岳阳创益拍卖有限公司出具了岳创拍成字（2007）第0705号《拍卖成交确认书》。2007年7月2日，岳阳创益拍卖有限公司出具《关于对岳创拍成字（2007）第0705号﹤拍卖成交确认书﹥的买受人情况说明》，证明何兴龙系受包括原告在内的20人的委托参与竞拍的。为办理拍卖房屋的过户手续，岳阳市君山区人民法院于2007年11月19日向岳阳市房地产管理局送达了（2007）君执字第07-1号执行协助通知书，要求该局协助将钧华公司被拍卖的房屋办理过户手续，其中房号为商业316、317、215号的房屋过户至原告名下，讼争房屋为其中的215号。岳阳市房地产管理局据此于2007年12月2日为原告办理了岳房权证岳阳楼区字第185195号房屋所有权证。诉讼中，原告主张竞拍成功后，于2007年12月31日和许智辉签订一份《房屋租赁协议》，约定将竞拍的讼争房屋（面积156.52平方米）租给许智辉经营典当行业，租期自2007年12月31日至2013年12月31日，租金按年递增，2008年每月每平方米15元，2009年每月每平方米17元……；许智辉交付了定金120000元，如原告违约，应赔偿许智辉双倍定金；由于胡艳辉占有讼争房屋导致原告不能履行合同，原告多次和胡艳辉协商要求其交还讼争房屋无果，经岳阳市金瑞物业管理有限公司调解，原告和许智辉于2010年10月15日签订了一份《门面租赁和解协议》，约定原告一次性退还许智辉定金120000元，并赔偿其80000元。胡艳辉不认可原告的主张，主张自钧华公司交付讼争房屋，从来没有人向其主张权利。得知讼争房屋被拍卖后，胡艳辉于2011年9月14日向岳阳仲裁委员会提出仲裁申请，要求撤销与钧华公司签订的《购房合同》、由钧华公司返还购房款195800元并支付相应利息、支付赔偿金195801元。该会于2011年12月23日作出岳仲决字（2011）16号裁决书，裁决撤销双方2007年6月11日签订的《购房合同》，由钧华房公司返还胡艳辉购房款175800元、支付已付购房款一倍的赔偿金175800元，共计351600元。2013年1月28日，胡艳辉和钧华公司在本院达成执行和解协议，由钧华公司、陈卫平支付胡艳辉执行款383905元（含逾期利息44216元、仲裁费18089元），执行业已完毕。诉讼中，原告提供徐德良出具的《证明》，证明徐德良受邓涛的委托，于2011年5月4日将诉争房屋交还原告。

本院认为，本案的争议焦点主要为原告唐翔宇是否为讼争房屋的所有权人和被告胡艳辉、钧华公司是否应当承担损害赔偿责任。胡艳辉在购买钧华公司开发的讼争房屋后得知该房屋已被查封、拍卖的事实，向岳阳仲裁委员会申请仲裁，该会已依法撤销了两被告之间的《购房合同》，两被告之间的房屋买卖关系已不复存在；在讼争房屋被拍卖时，原告以他人的名义竞拍到讼争房屋，并已由房产管理部门将房屋所有权登记在其本人名下，故原告是讼争房屋的所有权人。在两被告的《购房合同》被依法撤销前，胡艳辉基于合同的约定占有讼争房屋并将该房屋出租，不违反《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”的规定，主观、客观上均没有任何过错；原告通过拍卖取得讼争房屋的所有权后，应当知晓讼争房屋已被胡艳辉占有的事实并要求胡艳辉交还讼争房屋，但目前没有证据证明原告向胡艳辉主张过该权利。故对原告要求胡艳辉赔偿其门面使用费损失诉讼请求，本院不予支持。至于胡艳辉在占有讼争房屋期间出租该房屋所获租金的处理问题，基于原告诉讼请求的限制，本案不予处理。本案中，原告因竞拍取得讼争房屋所有权后，如果不怠于主张权利，是有权要求胡艳辉承担侵权责任的，而胡艳辉在承担责任后可以向钧华公司追偿，但原告无权直接向钧华公司主张权利，故钧华公司在本案中不应承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国物权法》第二百四十二条 之规定，判决如下：

驳回原告唐翔宇的诉讼请求。

案件受理费4080元，财产保全费1520元，合计5600元，由原告唐翔宇负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。

审判长　　冯剩勇

审判员　　王宇良

审判员　　冯朝辉

二〇一三年五月二十日

书记员　　李　璐

附：相关法律条文

《中华人民共和国侵权责任法》

第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

《中华人民共和国物权法》

第二百四十二条 占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。