湖南省郴州市北湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2011）郴北民二初字第1860号

原告深圳市宏基成诚房地产经纪有限公司郴州分公司。

负责人李珍，系该分公司经理。

委托代理人樊忠营，男。

委托代理人李苏华。

被告郴州市富城房地产开发有限公司。

法定代表人罗长城，系该公司董事长。

委托代理人李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。

原告深圳市宏基成诚房地产经纪有限公司郴州分公司（以下简称宏基成诚分公司）与被告郴州市富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏基成诚分公司的委托代理人樊忠营、李苏华，被告富城公司的法定代表人罗长城、委托代理人李兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告宏基成诚分公司诉称：2010年11月5日原、被告签订了一份祥龙郡房地产代理销售合同，由原告独家代理销售。由于甲方工期一再延误，至今还不能交房，同时隐瞒楼盘抵押情况，都严重影响房屋销售，严重违反了合同约定，致使合同难以继续履行。故请求法院判决：1、解除与被告签订的祥龙郡代理销售合同；2、被告支付原告代理销售佣金1172565元；3、诉讼费用由被告承担。

原告为支持自己的诉请向法院提交了以下证据：

1、原告企业营业执照、资质证书、法人代表身份证，拟证明原告的身份。

2、祥龙郡代理销售合同，拟证明合同的双方共同签字盖章、合同约定的具体内容。

3、祥龙郡销售佣金结算确认表，拟证明已售房屋的价格、面

积、佣金具体数目。

4、被告延期交房的通知，拟证明被告承诺在2011年11月30日交房。

5、祥龙郡现场照片，拟证明被告在不同阶段均延期。

6、《认购书》，拟证明已售房屋的价格、面积。

7、祥龙郡房屋销售价格表，拟证明房屋销售的价格、履行合同的过程。

8、祥龙郡后期广告推广计划，拟证明前期完成销售任务、被告延期交房导致销售不畅。

被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，但原告分公司不具备主体资格。证据2真实性无异议，关联性、合法性有异议，因原告公章盖的是分公司公章，故该合同无效。证据3、6、7实际就是一组证据，原告销售的房屋是167套房屋，并不是173套，多报的6套房屋应当减出。庭审结束后经被告特别授权代理人代理词最终确认，被告认可原告证据3《深圳宏基成诚房地产经纪有限公司代理祥龙郡项目销售佣金结算确认表》173套房屋中，除第164号喻俊程、第165号杨平、第166号张小春三套房屋不属于原告代销，以及第172号何国平没有成交外，原告代销的房屋是169套，代销总面积17295.50㎡，代销合同约定的总房款6679.3922万元，已收房款6163.5922万元，未到帐房款515.80万元。证据4真实性无异议，但延期交房是不可抗力，与房屋销售合同无关，被告没有延期交房。证据5真实性、证明方向有异议，该照片不是当时现场。证据8属单方证据，不认可。

被告富城公司辩称：1、同意解除双方的代理销售合同，但理由是原告违反了合同约定，没有完成合同约定的销售任务。2、被告没有延期交房也没有隐瞒楼盘抵押情况，更没有影响原告楼盘的销售。3、原告要求支付佣金请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回。

被告为支持自己的抗辩理由向法院提交了以下证据：

1、代理公司按揭贷款未放明细表，拟证明原告提供的决算确认表有误，有5778205元房款未到位。

2、银行证明一份，拟证明原告提供的证据有瑕疵，王佩不具备购房条件。

原告对被告提供的证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，但被告所说的按揭贷款未到位的截止时间是2011年12月31日，未发放的按揭贷款是3050000元，而现在已经过了一年多了，不能完全证明这个贷款现在是否发放。对证据2真实性无异议，但王佩的退房不是原告的责任。

为查明本案事实，本院向郴州市房产交易与权属登记管理处了解“祥龙郡”房屋销售情况，该处于2012年6月4日出具《祥龙郡》项目销售预告登记电脑核查表一份，原告对该份证据无异议，被告则认为该证与双方合同不一致，没有合同依据，没有体现已付多少款项及未付多少款项，不能作为定案的依据。

对原告提交的1-8号证据本院经审查认为：证据1、2真实性被告没有异议，原告虽系分公司不具备法人资格，但经依法登记领取了营业执照，依法可以作为其他组织参加诉讼，本院予以认可。证据3被告最终确认原告代销房屋为169套，而有异议的喻俊程、杨平、张小春三套房屋原告虽然没有提交认购书，但所提交的证据6中三份“签定合同确定单”中原、被告工作人员均有签字，本院认为据此也可以认定该三套房屋系原告销售；另外何国平所购房屋因未成交，不应认定为原告销售任务。故本院结合证据3、6及被告的最终确认数据认定，至起诉时止原告共销售房屋172套，面积共计17599.40㎡，合同总价款为68069801元，销售均价为3867.73元／㎡，已收到房款共计62661801元，尚有5408000元未收回。证据4真实性被告无异议，本院予以认可。证据5原告拟证明方向无其他证据佐证，本院不予采信。证据6、7、8有被告工作人员签字，本院予以认可。

对被告提交的1、2号证据本院经审查认为：证据1、2真实可信，但被告认可的原告销售房屋数量及已收房款数额等，本院以被告最终确认的数据为准。

对法院调取的《祥龙郡》项目销售预告登记电脑核查表，本院将结合原告证据及被告的最终确认数据综合认定原告销售房屋数量及已收房款数额等。

根据当事人的举证、质证和本院的认证情况、结合庭审中双方的陈述，本院查明事实如下：

一、原告深圳市宏基成诚房地产经纪有限公司郴州分公司是经营范围包括房地产营销策划等的房地产经纪公司，办理了工商营业执照。被告郴州市富城房地产开发有限公司系房地产开发企业，开发了郴州市龙泉路“祥龙郡”商品房项目。

二、2010年11月5日，被告郴州市富城房地产开发有限公司为销售“祥龙郡”商品房项目，与原告深圳市宏基成诚房地产经纪有限公司郴州分公司签订了“祥龙郡”代理销售合同一份，双方约定的主要内容有：

1、代理范围为被告开发的“祥龙郡”项目住宅及车位委托原告独家代理销售。代理期限从合同签订之日起至该项目被告提供的可销售房屋范围内商品房销售95%为止。

2、原告的责任有：原告须按照代理销售的房号、面积和被告签字盖章认可的价格进行代理销售；……原告向被告制定阶段销售进度表（见附表②），如果被告在保证工程质量、进度及相关证件到位的情况下原告未能按时完成销售任务，则被告该阶段所售楼房的佣金款只预结50%，剩余佣金累积到下阶段累计完成销售任务时结算。

3、基础佣金结算：被告按销售合同总款的1%结算给原告，原、被告双方约定住宅部分均价：3650元／㎡。

4、超出部分佣金结算方式及标准：本项目销售至95%时进行结算。总销售平均价格在3650元／㎡以上价格阶段，结算标准为被告按超出部分款25%的标准结算超出部分佣金给原告（例如销售均价为3680元／㎡则按3680元／㎡-3650元／㎡×25%×销售面积）。

5、结算依据：以签订的《认购书》、《商品房预售合同》为结算依据结算佣金和超出部分佣金，佣金的结算和支付依据为：一次性付款购房的以实际到账房款的100%，银行购房的按银行货款到账为准，按约定的比例进行结算支付。

6、佣金结算方式：双方按月结算佣金，原告在每个月底提供佣金结算报表给被告，被告必须在收到报表后10日内将佣金支付给原告，但原告须留10万元的佣金作为合同履约金，每月从原告的佣金中扣除20%直到扣满为止，该合同履约金在本合同履成完后一个月内被告一次性支付给原告。

7、违约责任：

（1）如因被告工期延误或不按时支付佣金，原告可随时解除合同，被告应在一个月内支付原告在本项目代理过程中所有支出的费用并赔偿损失。

（2）原告不能按照合同约定完成各月制订的销售任务，被告有权单方面终止合同，另行指定销售代理人进行销售。原告无故中途终止合同，被告有权拒绝支付原告的合同履约金和超出部分平均销售价格的提成。

（3）如因被告原因发生购房者退订或退房的情况由被告对客户承担责任……已结算的佣金不予退还，未结算的佣金仍应结算，如因原告或客户的原因造成的退订或退房，原告已结算的佣金应予退还，未结算的佣金不予结算。

三、合同签订后，原告开始进场代理销售房屋。被告也先后共三次向原告放出房源178套（见原告证据7“祥龙郡房屋销售价格表”）：2010年11月10日，1栋房屋72套，2栋房屋70套；2010年12月31日，1栋增加24套；2011年1月10日，1栋增加10套，2栋增加2套。在实际销售当中原告实际销售房屋为172套，面积共计17599.40㎡，销售合同价格共计68069801元，销售合同均价为3867.73元／㎡，其中，起诉时止已收到房款共计62661801元，尚有5408000元未收回。

四、2011年12月12日，原告认为由于被告工期一再延误、隐瞒楼盘抵押情况，严重影响房屋销售和违反了合同约定，致使合同难以继续履行，遂诉至法院请求判令解除双方代理销售合同，并由被告支付原告基础佣金及超出部分佣金共计1172565元等。另查明，庭审中原、被告共同认可被告已支付原告佣金共计469300元。

本院认为：本案系商品房委托代理销售合同纠纷，商品房委托代理销售合同是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。本案的原、被告签订的《代理销售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，本院予以确认，双方均应按该合同履行各自的权利义务。

一、本案中双方代理销售合同约定被告工期延误时，原告可以随时解除合同，而实际当中被告并未按合同约定的时间交房，发生了工期延误的情形。现原告据此要求解除合同的请求符合合同约定，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，本院予以支持，原、被告双方签订的代理销售合同因原告请求解除而权利义务终止。

二、原、被告双方的合同虽然因为合同解除而权利义务终止，但并不影响合同中结算和清理条款的效力。故双方仍应按照合同约定计算基础佣金和超出部分佣金。

（一）关于基础佣金：因为原告销售的172套房屋中截止起诉时止购房者已付房款共计62661801元，尚有5408000元未付，依据代理销售合同第7-3条的约定，被告应支付原告的基础佣金应为626618.01元（62661801元×1%），减去被告已经支付的469300元，还应支付基础佣金为157318.01元。

（二）关于超出部分佣金：原告销售的172套房屋合同总价款为68069801元，销售均价为3867.73元／㎡，依据代理销售合同第7-2-1条的约定，超出部分佣金按合同总价款计算为957979.34元［（3867.73元／㎡-3650元／㎡）×25%×17599.40㎡］。但是，因为双方的代理销售合同解除后，尚未履行的，应当终止履行，而目前实际到帐购房款为62661801元，占合同总房款的92.06%，故超出部分佣金亦应按照实际到帐房款的比例予以给付，即被告应支付原告超出部分佣金为881915.78元（957979.34元×92.06%）。

综上所述，原告要求解除双方代理销售合同，及要求被告支付相应佣金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，其他诉讼请求则因于法无据予以驳回。被告辩称原告没有完成合同约定的销售任务，违反了合同约定，但未举出充分证据予以证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：

一、原告深圳市宏基成诚房地产经纪有限公司郴州分公司与被告郴州市富城房地产开发有限公司于2010年11月5日签订的“祥龙郡”代理销售合同自本判决生效之日起解除；

二、被告郴州市富城房地产开发有限公司支付原告深圳市宏基成诚房地产经纪有限公司郴州分公司“祥龙郡”商品房项目代理销售基础佣金157318.01元、超出部分佣金881915.78元，合计1039233.79元，限被告郴州市富城房地产开发有限公司于本判决生效后五日内偿付清。

三、驳回原告深圳市宏基成诚房地产经纪有限公司郴州分公司其他诉讼请求。

如果被告郴州市富城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15353元，诉讼财产保全费6520元，合计21873元，由被告郴州市富城房地产开发有限公司负担19385元，由原告深圳市宏基成诚房地产经纪有限公司郴州分公司负担2488元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

审　判　长　　谷奕葶

审　判　员　　李　程

人民陪审员　　何朋古

二〇一三年三月二十九日

代理书记员　　雷　彬

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第九十三条……

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。