湖南省湘潭市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2012）潭中民一终字第342号

上诉人（原审被告、原审反诉原告）彭红文。

委托代理人罗桃荣，湖南湘剑律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、原审反诉被告）胡国平。

委托代理人肖年盛。

上诉人彭红文因相邻土地、建筑物利用关系纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2012）湘法民一初字第781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月11日公开开庭审理了本案。上诉人彭红文的委托代理人罗桃荣，被上诉人胡国平及其委托代理人肖年盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：原告（反诉被告）胡国平于1999年10月11日向湘潭正大废钢有限公司购买了临街28号门面及二楼3—6号门面，该两层门面虽为楼上楼下，但之间并没有楼梯相连，为了解决这一问题，当时出卖方便在湘乡市金海商业市场内二楼门面临卫生间处及卫生间所在的三角区临楼梯处各开了一扇门，打通供原告（反诉被告）胡国平通行。同时双方约定“上二楼梯级及通道厕所共同使用，所有权属金海商业市场”，并于1999年10月12日在湘乡市公证处办理了公证。之后原告（反诉被告）付清了全部房款并办理了房屋产权证及国土使用证。权属确认后，原告（反诉被告）为了便于经营，又在其临街28号门面里自建了一个楼梯通往二楼3—6号门面。现原告（反诉被告）将其一、二楼门面全部出租用于经营网吧，并在卫生间所在的三角区内设了个厨房。2008年7月18日，被告（反诉原告）彭红文与湖南金三角投资建设开发有限公司签订房屋、土地转让协议，湖南金三角投资建设开发有限公司将位于湘乡市新湘路办事处工贸新区金海大市场A栋面积为2079.3m2的房产（其中共有分摊面积为1751.49m2，房产面积约8355.4m2）出让给被告（反诉原告）彭红文，并办理了产权登记手续。之后被告（反诉原告）将面向金海市场的一楼楼梯间围起来，焊成一间铁皮屋，用来存放水泥，并在一楼通道上也堆放了水泥，行人只能侧身通过。在房产证上的房屋分层分户平面图上显示，一楼楼梯为共有，与该楼梯相通的房屋，除了原告（反诉被告）胡国平的二楼3—6号门面外，其余全部为被告（反诉原告）彭红文所有。二楼卫生间处所在的三角区在房产证上登记为被告（反诉原告）彭红文所有。在本案审理过程中，被告（反诉原告）彭红文已经将一楼通道上的水泥清理干净，行人可通行自如。

原审法院认为，相邻一方因生产和生活上的需要，必须临时或长期通过对方使用的土地时，对方应当允许，相邻权即是对所有权的一种限制。湘乡市金海市场内1幢二楼卫生间所在处三角区虽归被告（反诉原告）彭红文所有，但原告（反诉被告）胡国平在购买二楼3—6号门面时，就已打通二楼卫生间所在的三角区，通过一楼楼梯从金海市场内通行，该通道是历史形成的必经通道，被告（反诉原告）彭红文必须保持此通道畅通，以便于原告（反诉被告）胡国平生活、通行。被告（反诉原告）虽在一楼楼梯通道上堆满水泥，影响了原告（反诉被告）正常通行，但在本案审理过程中，被告已经将通道内的水泥清理，现已不影响原告通行，故对原告要求被告停止侵权，恢复公共通道的诉讼请求，依法不予支持。关于原告要求被告恢复公共场所的诉讼请求，虽被告所搭铁皮屋并不影响原告通行，但一楼楼梯属于全体建筑物所有人共同所有，被告不能将其占为个人所用，故对该诉讼请求，依法予以支持。原告要求被告赔偿因堵塞公共通道而给其造成的一切损失，该请求无足够的证据予以证明，故依法不予支持。金海市场内1幢二楼卫生间处三角区为反诉原告彭红文所有，反诉被告在享有通行权的同时，亦不能侵犯反诉原告的合法权益，故反诉原告要求反诉被告腾空湘乡市新湘路办事处工贸新区金海大市场1幢二楼卫生间所在处房屋，并恢复原状的反诉请求，依法予以支持。反诉原告要求反诉被告赔偿所占房屋租金损失14400元，没有提交证据予以佐证，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第八十三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第100条、第101条，《中华人民共和国物权法》第八十七条、第二百四十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、被告彭红文于本判决生效后十日内将位于湘乡市新湘路办事处工贸新区金海大市场1幢一楼楼梯处搭建的铁皮屋拆除；二、反诉被告胡国平于本判决生效后十日内将非法侵占的反诉原告彭红文所有的位于湘乡市新湘路办事处工贸新区金海大市场1幢二楼卫生间处所在房屋腾空，并恢复原状；三、驳回原告胡国平的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告彭红文的其他反诉请求。本诉案件受理费80元，由原告（反诉被告）胡国平负担，反诉费240元，由被告（反诉原告）彭红文负担。

宣判后，原审被告、反诉原告彭红文不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定“通道”为历史形成的必经通道错误。首先，证人孔赛强称“二楼门面因设计原因根本就没有门”是明显违背常理的。该证言系孤证，是虚假的，证人的身份也无法确定。一审判决认定“通道”为历史形成无有效证据，且事实上也并非历史形成。相反，上诉人的房产证明确标注二楼临卫生间三角区为上诉人所有，没有注明有任何通道，说明该“通道”不是历史形成的。其次，“通道”并非必经通道。被上诉人二楼3—6号门面正下方一楼临街28号门面同为被上诉人所有，该门面内设有楼梯通往二楼3—6号门面；

二、一审判决认定被上诉入对上诉人所有的二楼卫生间所在的三角区间享有通行权错误。首先，被上诉人所谓通行权缺乏事实依据。二楼卫生间所在的三角区通道既非历史形成，也非必经通道，上诉人所有的二楼卫生间所在的三角区无需为被上诉人提供通行便利；其次，一审判决适用《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第100条以及《中华人民共和国物权法》第八十七条认定被上诉人对上诉人所有的二楼卫生间所在三角区间享有通行权错误，上述法律所规定的通行权是针对土地的通行权，而本案争议的通行地点为上诉人所有的建筑物，不是土地；第三，被上诉人因家庭纠纷需分家析产，欲将28号门面楼梯拆除而改由上诉人所有的二楼卫生间所在的三角区间通行，是一种损人利己的行为，该行为不应得到法律的支持；

三、被上诉人无权要求上诉人拆除铁皮屋。如前所述，被上诉人无权通过上诉人所有的二楼卫生间所在的三角区间，虽然该楼梯在房产证上登记为共有，但二楼以上均为上诉人所有，无其他产权人需通过该楼梯，该楼梯实际为上诉人个人所有。上诉人在自己所有的楼梯间建铁皮屋是行使房屋所有权的行为，任何人不得干涉。综上所述，请求撤销原判，改判被上诉人对上诉人所有的湘乡市新湘路办事处工贸新区金海大市场1幢二楼卫生间所在的三角区间无通行权，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

针对彭红文的上诉，胡国平答辩称：一、一审判决认定通道为历史形成的必经通道是正确的。1、答辩人于1999年10月1日向湘潭市正大废钢有限公司购买了临行28号门面及二楼3—6号门面，该两层门面虽是楼上楼下，但之间并无楼梯连接，答辩人在购买前，第二楼的3—6号门面通向一楼金海市场的门早已由开发商建成，现与上诉人共有的楼梯也已形成并畅通无阻，为了防止日后与其他购房者的矛盾，答辩人与开发商达成通道及厕所与楼梯共有的协议并经湘乡市公证处公证生效，并不是事隔9年后当上诉人购买该处房屋后形成的通道。上诉人购买该处房屋后强行堵塞通道及楼梯，又在共有处焊一铁皮屋占为已有，严重影响了答辩人租赁合同的履行，减少了答辩人的经济收入，答辩人被迫向法院起诉，上诉人在诉讼期间才将自己堵塞多年的楼梯清理干净；2、答辩人在一楼临街28号门面设一通向二楼3—6号门面的楼梯是答辩人应租赁方的要求也是答辩人的权利，是临时性的，二楼三角区的通道及楼梯是必经的也是共有的；

二、一审判决认定答辩人对三角区间享有通行权是正确的。根据上述事实，答辩人二楼3—6号门面对三角区及共用楼梯的通行权是历史形成的，也是必经之道；

三、答辩人购买两处门面，的确是为两个儿子所购，临街28号门面本意是给大儿子，二楼3—6号门面是给小儿子，因暂时未分家，为方便租赁方经营才临时建一楼梯上下，租赁期满该临时楼梯就会拆除，这是答辩人的合法权利，上诉人无权干涉。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，请求予以维持原判。

二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院经审理查明，通过现场查看，胡国平在其临街28号门面里自建铁楼梯通往二楼3—6号门面。其他事实与一审法院查明的事实相同，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人胡国平对上诉人彭红文所有的湘乡市金海市场1幢二楼卫生间所在三角区间是否享有通行权？一、据双方争议的焦点问题，依2011年修订的《民事案件案由规定》，本案案由应为相邻土地、建筑物利用关系纠纷，一审判决确定的案由不妥，应予变更；二、从上诉人彭红文与被上诉人胡国平提供的房屋产权证来看，湘乡市金海市场1幢的楼梯均标明为共用，胡国平所有的金海市场1幢二楼3—6号门面与楼梯间有卫生间所在三角区相隔，胡国平使用该共用楼梯需经过彭红文所有的卫生间所在三角区。胡国平在1999年购买金海市场1幢二楼3—6号门面时，约定了其对上二楼梯级及通道厕所区域享受通行权，该通行权在法律上讲是一种地役权。胡国平购买门面时与出卖人对二楼卫生间三角区的约定，符合《中华人民共和国物权法》第一百五十六条第一款对地役权的规定。金海市场1幢开发商将设有地役权的不动产出卖给他人，该不动产所有权上负担的地役权应随所有权的转让一并转让，所以原审判决认定胡国平对1幢二楼3—6号门面卫生间所在三角区享有通行权是正确的。彭红文上诉称胡国平可从自己临街28号门面里楼梯通往二楼3—6号门面，无需再经过共用楼梯通行，因胡国平临街28号门面里楼梯为其自建的临时铁楼梯，所以胡国平不因该自建临时铁楼梯的存在而丧失原设有的地役权，对彭红文该上诉理由本院不予采信；三、如前所述，金海市场1幢的楼梯为共用楼梯，那么彭红文应当拆除铁皮屋，以保证共用楼梯能正常使用。综上所述，原判认定事实清楚，审判程序合法，虽部分适用法律不当，但处理结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费80元，由上诉人彭红文负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　朱卫平

审　判　员　　冯海燕

代理审判员　　曾波毅

二〇一三年三月十九日

书　记　员　　周　尧

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……