湖南省娄底市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2012）娄中民一终字第378号

上诉人（原审原告、反诉被告）梁国文，男，1968年8月22日出生，汉族，居民。

委托代理人袁铁山，湖南红日律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）潘国初，1973年11月16日出生，汉族，居民。

委托代理人潘厚庭，男，1950年1月16日出生，汉族，居民，系潘国初之父。

委托代理人毕崇斌，男，1973年1月28日出生，汉族，居民。

上诉人梁国文因租赁合同纠纷一案，不服冷水江市人民法院（2011）冷民一初字第166号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2009年2月17日，梁国文与潘国初签订了房屋租赁合同，约定由梁国文租赁潘国初的锑都社区综合楼的临街门面（为表示区别，称1号门面），租金为每月600元，用途为仓库：同年8月14日，双方又签订了《门面租赁合同》，约定由梁国文租赁位于锑都社区综合楼的临街2号门面，租金为每月700元，用途具明为商用（整栋楼房就一个房屋产权证，产权人为潘车初的父亲潘厚庭）。实际上，前述第一个门面由梁国文用于加工大理石，并对该门面的墙体等部位进行了一定的改动（如墙体上打孔、墙面贯通等）。第2号门面则由梁国文用于大理石产品销售。两个门面的租期均为5年，每半年缴纳一次房租，并在到期的前一个月的25日交清。合同另行约定了终止合同的情形：“1、···2、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；3、···”，规定租赁期间任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同生效前，该合同仍有效。”，2010年2月16日中午，潘国初之父潘厚庭以梁国文未缴纳房租为由将2号店面的卷闸门拉下，不让梁国文营业，梁国文拨打“110”报警，冷水江市公安局冷水江派出所出警并对此事进行了调解，但未调处好。2010年3月11日，梁国文就与潘厚庭、潘国勇赔偿梁国文经济损失3000元。该判决生效后，潘国初于2010年6月23日书面通知之日起半年之内搬出承租门面，梁国文称其没有接到潘国初的通知。2011年1月26日上午，潘国初及其父亲潘厚庭带电工到梁国文处，要电工将临街2号门面的电线剪断，梁国初见状上前阻止，与潘国初及其父潘厚庭发生冲突，后经旁人劝开，随后，公安民警直到现场将梁国文、潘厚庭等人带到冷水江派出所进行了调查。此后，因双方纠纷不能协商好，梁国文于2011年3月2晶另行租赁了门面继续从事大理石加工和销售，并向法院提起诉讼。另查明，2010年11月3日，梁国文向潘国安在中国农业银行的账户打款4300元（梁国文认为法院判决由潘厚庭、潘国勇赔偿其经济损失3000元、诉讼费时500元，共计3500元，应从他该付的租金中抵扣）。梁国文向法院提供了其2010年10月的完税收入证明5117元，称其因电线被剪断，不能从事大理石加工，人工资每月仍需支付2700元（雇工二人），另般迁门面花费3600元、原门面装修残值2000元。

原审法院经审理认为：梁国文与潘国初签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，双方均应按照合同履行各自的义务，违反合同约定给对方造成经济损失的，依法应予以赔偿。梁国文称潘国初已经准许其将店面用于加工大理石，虽然潘国初对此予以否认，但在梁国文起诉之前的较长时间内，潘国初一直未对皮提出相关主张，故应视为潘国初对此是持默许态度的。但双方在合同中约定店面的用途是仓库，确实并非加工大理石，故其对店面的使用及墙体等部位进行改动的行为不符合约定，给潘国初造成了相应的经济损失，梁国文应当承担恢复原状的责任，赔偿由此给潘国初造成的经济损失。双方在合同中对终止合同的情形进行了约定，梁国文改变承租房屋用途及房屋结构符合终止合同的情形，潘国初书面通知与梁国文解除合同符合约定，且有冷水江街道办事处锑都社区发居委会佐证，符合法律规定。但在原告不予搬迁的情况下，潘国初可以通过依法向法院提起诉的方式主张权利，而不应采取擅自剪断出租店面电线的形式来激化矛盾。现在被告已经另行租赁门面经营，其要求被告赔偿的经济损失中，销售收入不是经营所获纯利润，只能作为计算其经济损失的参考。其他开支缺乏充分的证据佐证，不予采信。且梁国文将门面用于加工大理石违反了合同约定，面对纠纷也不能冷静处理，对纠纷的发生也应承担相应的责任。潘国初剪断店面的电线后，给梁国文造成了一定的经济损失，醒情由潘国初赔偿梁国文经济损失3000元为宜。梁国初主张梁国文违约给其造成经济损失80000元，因梁国文将所租赁房屋用于加工大理石，事实上对所租赁店面的墙体进行了改动，恢复原状确需相应的费用，从客观情况出发，酌情由梁国文赔偿潘国初经济损失3000元为宜。梁国文般出1号门面后，潘国初将该门面已另行出租，双方于2009年2月17日签订的房屋租赁合同事实上已经解除，但梁国文至今仍租赁2号门面进行经营，在已经进行的诉讼中，判决由潘国初的亲属潘厚庭、潘国勇赔偿梁国文经济损失3000元，潘国初并非履行法院判决的义务主体，基于合同的相对性原则，梁国文应支付上述门面拖欠的租金，应承担1号门面至搬迁之日止的租金3000元。（梁国文起诉时已经支付的租金4300元系上述两个门面的租金，且自行抵扣了应由潘厚庭、潘国勇赔偿梁国文的3500元）据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十六第、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由潘国初赔偿梁国文经济损失3000元，限在判决生效之日起10日内一次性偿付；二、由梁国文向潘国初支付租金3000元，并赔偿潘国初经济损失3000元，限在判决生效之日起10日内一次性支付完毕。三、驳回梁国文的其他诉讼请求。四、驳回潘国初的其他诉讼请求。案件受理费800元，反诉案件受理费800元，共计1600元，由梁国文承担800元，由潘国初承担800元。

上诉人梁国文不服原审判决，向本院提出上诉称：1、一审法院认定事实不清。2009年2月17日上诉人梁国文租赁被上诉人潘国初的1号门面用于加工大理石，潘国初对此表示同意并协助安装了三相电表，同年8月，上诉人租赁了2号门面用于销售大理石。2010年2月1日，被上诉人的父亲潘厚庭找到上诉人表示要收回2号门面以做他用，上诉人不同意，2010年2月26、27日，潘厚庭、潘国勇强行拉下2号门面的卷闸门，不准上诉人营业。3月，上诉人就此向法院起诉，得到了法院的支持。2011年1月25日被上诉人潘国初在1号门面的墙上贴了一张《通知》，声称上诉人违反合同，要求上诉人搬出承租门面，第二天被上诉人与其父亲就强行剪断了1号门面的加工电线，导致上诉人无法作业。原审法院认定本案所涉锑都社区综合楼的产权人为上诉人的父亲潘厚庭是错误的，认定告知上诉人搬出承担门面的《通知》是2010年6月23日所贴是错误的，同时认定上诉人在所租门面墙体上打孔、墙面贯通亦与事实不符。上诉人将另案所判即潘厚庭、潘国勇应支付给上诉人的3500元赔偿款在本案租金中予以代理抵扣是征得了被上诉人潘国初的同意的。2011年3月上诉人被逼搬出1号门面后，被上诉人潘国初即将该门面以每月750元的价格租了出去，可见被上诉人此举的真正目的是涨租金，原审法院对此没有认定。另上诉人每月的最低纯利润是5117.27元，原审对此未予认定亦有误。2、一审法院适用法律不当，判决显失公正。被上诉人剪断加工电线，造成上诉人2个月无法经营，理应赔偿全部损失，一审法院却判决只赔偿3000元，显失公正；被上诉人对于上诉人承租1号门面用于加工大理石是同意与支持的，原审法院却以未经其同意为由解除合同，显然适用法律不当；上诉人的租金在本案起诉前即已付清，原审法院却又判决支付3000元房租于法无据；上诉人所租门面属违章建筑，依法不受保护，但一审法院却判决赔偿3000元，适用法律错误。

被上诉人潘国初答辩称：1、原审法院认定事实清楚，证据充分。本案所涉整栋房屋的产权人为被上诉人的父亲潘厚庭属实，被答辩人于2010年6月23日在锑都社区居委会主任兼治包调解主任李永斌的见证下，向被答辩人送达了要求其搬迁的《通知》；被答辩人在所承租的门面内将墙体么自打孔，改动墙体，并搬进了大型加工设备加工大理石均是事实，其给答辩人造成相应的财产损失，理应承担相应赔偿责任。2、一审法院适用法律正确，判决公平公正。被答辩人上诉称“被上诉人剪断加工电线，造成上诉人二个月无法经营···”与事实不符，答辩人6个月前已通知答辩人搬迁，是答辩人舍不得搬迁，在答辩人再次口头通知被答辩人搬迁的情况下，答辩人才剪断电线的，且在剪断电线后被答辩人一直没有停止营业销售大理石。答辩人从未同意被答辩人在承租门面内安装三相电表、安装重型加工设备、改变门面用途。综上，上诉人的上诉理由既无事实依据，亦无法律依据，请求二审法院依法维持原状。

二审经审查，本院认定的事实与一审判决查明的事实一致。

本院认为，上诉人梁国文与被上诉人潘国初签订《门面租赁合同》时约定门面用途为仓库，但承租后梁国文擅自将门面改成了大理石加工厂房，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁损失。”之规定，被上诉人潘国初限期上诉人梁国文搬出承租门面并要求其承担门面墙体恢复等经济损失符合法律规定，但2011年1月26日在上诉人梁国文仍未自行搬出承租门面时，被上诉人潘国初擅自采取剪断该门面入户电线的方式不当，其应对因此给上诉人梁国文造成的相应经营损失承担赔偿责任，故原审法院结合本案实际情况酌情判决由上诉人梁国文赔偿被上诉人潘车初恢复门面原状费3000元并由被上诉人潘国初赔偿上诉人梁国文经营损失费3000元是适当的。由于至2011年3月2日是上诉人梁国文实际搬出本案涉租门面时尚欠房租3000，且该费用不能与另案被告潘国勇、潘厚庭所欠上诉人梁国文的赔偿款自行相抵，故原审判决由上诉人梁国文支付被上诉人潘国初房租3000元亦无不当。上诉人梁国文的上诉理由均不能成立，本院均不予采信。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定上，判决如下：

驳回上诉，维持原判决。

二审诉讼费800元，由上诉人梁国文负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李谟贵

审　判　员　　肖卫江

代理审判员　　陈友红

二〇一三年三月十五日

代理书记员　　刘志丹

附有关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。