湖南省湘潭市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2011）潭中民一初字第14号

原告杜月意。

委托代理人林筱欢，湖南同升律师事务所律师。

被告湘潭新潭兴置业有限公司。

法定代表人张继龙，该公司总经理。

被告湘潭市潭兴房地产开发有限公司。

法定代表人张继龙，该公司总经理。

上述两被告委托代理人黄健。

被告湘潭市审计局。

法定代表人陈少平，该局局长。

委托代理人康海湘。

原告杜月意因与被告湘潭新潭兴置业有限公司（以下简称新潭兴公司）、湘潭市潭兴房地产开发公司（以下简称潭兴公司）、湘潭市审计局房屋买卖合同纠纷一案向本院提出诉讼。本院于2011年7月29日立案受理后，依法组成由审判员朱卫平担任审判长，审判员肖锋、代理审判员唐逊参加的合议庭。后因工作变动，合议庭成员变更为审判员朱卫平担任审判长，审判员肖锋、人民陪审员刘志敏参加评议，代理书记员刘欣担任记录，于2011年9月20日和2011年10月8日两次公开开庭审理，原告杜月意委托代理人林筱欢、被告新潭兴公司和潭兴公司的共同委托代理人黄健到庭参加诉讼，湘潭市审计局经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称，因三被告合作开发湘潭市岳塘区霞光东路白鹭名苑居住小区（以下简称白鹭小区），为筹集资金，三被告找到原告协商解决资金问题。故原告与被告新潭兴公司于2010年12月8日就预购及回购白鹭小区11套房屋达成协议。协议约定：原告向被告新潭兴公司提供450万资金，预购白鹭小区11套房产，具体位置为白鹭小区18栋（E户型）东头1、2楼，20栋（G户型）西头3、4楼，24栋（G户型）西头5、6楼和阁楼，31栋（G户型）东头5、6楼和阁楼，32栋（G户型）西头3、4楼和5、6楼及阁楼，42栋（G户型）西头5、6楼和阁楼，45栋（E户型）东头1、2楼，45栋（E户型）西头1、2楼，46栋（E户型）西头1、2楼，47栋（E户型）西头1、2楼，共计约2672.88平方米（以最后产权部门的面积为准，不多退少补）。如被告新潭兴公司未在2011年6月7日前回购上述11套房产，则原告取得上述房产的所有权，被告承担过户产生的所有税、费。被告湘潭市审计局对被告新潭兴公司的上述合同义务提供连带责任担保。原告依约履行了相关义务，现协议约定的回购期已届满，被告新潭兴公司未按协议约定回购上述11套房产，也未按协议约定向原告支付违约金，为维护自身的合法权益，原告特诉诸法律，要求三被告返还已付购房款及利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任，同时承担本案全部诉讼费用。

被告新潭兴公司、潭兴公司共同答辩称：1、新潭兴公司与杜月意签订的商品房买卖合同及投资协议无效。因双方签订的商品房买卖合同至今没有取得商品房预售许可证，根据法律规定，该商品房买卖合同是无效合同。投资协议是在不平等的条件下签订的，是杜月意为湘潭市审计局偿还债务，由新潭兴公司在逼不得已的情况下与杜月意签订的，是显失公平的，不是新潭兴公司的真实意思表示，并且这笔资金，新潭兴公司没有使用，是由湘潭市审计局偿还债务，真正借款人不是新潭兴公司，是湘潭市审计局，因此，该投资协议是无效的。2、违约责任不应由新潭兴公司承担，应由杜月意承担。杜月意明知新潭兴公司没有取得商品房预售许可证和有关必备的手续，还与新谭兴公司签订商品房买卖合同，是趁人之危获得不当利益，带有不正当的目的，导致签订的合同无效，故违约责任在杜月意。3、合同无效，根据法律规定，新潭兴公司只须承担偿还本金及利息损失，不承担任何赔偿责任。

被告湘潭市审计局没有提出答辩意见。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：

1、投资协议及商品房买卖合同，拟证明：（1）投资协议是杜月意与新潭兴公司、潭兴公司、湘潭市审计局的真实意思表示，合法有效；（2）投资协议实际是含有商品房订购性质内容的协议；（3）商品房买卖合同在新潭兴公司未履行约定的回购义务后，该商品房买卖合同依法成立；（4）湘潭市审计局对新潭兴公司的行为提供担保。

2、资金划款委托书、个人转账凭证、收据，拟证明原告杜月意按约定履行了出资义务、被告新潭兴公司收取450万元的款项。

3、集团购买白鹭名苑住宅协议书，拟证明该协议书实为合作开发协议，被告湘潭市审计局在本案具有民事主体资格，是合作开发协议的相对方，具有在投资协议中的担保人身份。

4、湘潭仲裁委员会（2011）潭仲调字第185号民事调解书，拟证明三被告合作开发白鹭小区项目，均具有适格的主体资格，被告湘潭市审计局在《投资协议》以民事主体的身份提供担保。

5、湘潭市房地产管理局政务公开网商品房预售许可证查询单4张，拟证明至原告查询之日，白鹭小区项目仍未取得商品房预售许可证。

被告新潭兴公司、潭兴公司共同质证认为：（1）对证据1的投资协议的真实性没有异议，但该证据从形式要件上来说不合法，被告湘潭市审计局是行政机关，不能对投资进行担保，所以该投资协议从签订之日起就无效。对商品房买卖合同的真实性没有异议，从形式上看不是商品房买卖，是投资协议所产生的，因没有预售许可证，因此该买卖合同是无效的；（2）对证据2的真实性没有异议；（3）对证据3的真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议。这是被告湘潭市审计局的集团订购，被告新潭兴公司、潭兴公司与原告没有发生任何往来；（4）对证据4的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议；（5）对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议。

被告湘潭市审计局没有发表质证意见。

被告新潭兴公司、潭兴公司、湘潭市审计局均没有向法院提交证据。

本院对证据认证如下：对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性因原被告均无异议，本院予以确认。对所要证明的目的，在认定的事实中予以确认。

根据本院认定的证据及双方当事人在法庭上的陈述，本院确认以下事实：

被告新潭兴公司、潭兴公司、湘潭市审计局为解决白鹭小区项目的资金问题与原告杜月意协商。原告杜月意、被告新潭兴公司和被告湘潭市审计局于2010年12月8日签订了投资协议。协议约定：原告向被告新潭兴公司提供450万资金，预购白鹭小区11套房产，具体位置为白鹭小区18栋（E户型）东头1、2楼，20栋（G户型）西头3、4楼，24栋（G户型）西头5、6楼和阁楼，31栋（G户型）东头5、6楼和阁楼，32栋（G户型）西头3、4楼和5、6楼及阁楼，42栋（G户型）西头5、6楼和阁楼，45栋（E户型）东头1、2楼，45栋（E户型）西头1、2楼，46栋（E户型）西头1、2楼，47栋（E户型）西头1、2楼，共计约2672.88平方米（以最后产权部门的面积为准，不多退少补）。如被告新潭兴公司未在2011年6月7日前回购（回购价与预购价一样）上述11套房产，则原告取得上述房产的所有权，被告承担过户产生的所有税、费。协议还约定任何一方违约须按以下标准赔付对方：1、按合同总额的10%计算违约金，2、按千分之二每天计算逾期资金使用费及相关费用。湘潭市审计局愿意替新潭兴公司承担还款连带责任保证。被告新潭兴公司未在2011年6月7日前回购上述11套房产。

另查明，在原告起诉前，被告新潭兴公司未取得白鹭小区的商品房预售许可证明。

本院认为，原告杜月意与被告新潭兴公司签订的投资协议实际是一个附条件的商品房买卖合同。成就条件是被告新潭兴公司未按协议约定时间向原告归还借款。现被告新潭兴公司未在2011年6月7日前归还借款，商品房买卖合同的成就条件成立。由于白鹭小区项目未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第二条的规定，该商品房买卖合同应当认定无效。因被告新潭兴公司在与原告签订协议时故意隐瞒了争议房屋未取得商品房预售许可证明的事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第九条的规定，被告新潭兴公司应该承担返还购房款及已付购房款一倍的赔偿责任。被告新潭兴公司辩称投资协议是在被逼迫的情形下签订的，新潭兴公司不是资金的真正使用者，但其辩称缺乏事实依据，本院不予采纳。被告新潭兴公司还辩称原告杜月意明知争议房屋未取得商品房预售许可证而仍与其签订购房合同，故其只承担返还购房款及利息，不承担赔偿责任。因被告新潭兴公司未能提供证据证明其已向原告杜月意告知白鹭小区没有取得商品房预售许可证明的事实，故该辩称不成立，本院不予采纳。原告杜月意诉请被告新潭兴公司承担返还购房款及一倍购房款的赔偿责任成立，本院予以支持。因本案已经考虑了损失赔偿，故不再计算利息。根据被告潭兴公司自认，潭兴公司与新潭兴公司是关联公司，人格混同，故潭兴公司对新潭兴公司的债务应该承担连带清偿责任。被告湘潭市审计局是国家机关不具备合作开发和提供民事担保的主体身份，其为被告新潭兴公司还款提供担保的约定无效。原告杜月意诉请湘潭市审计局承担保证责任，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第二条、第九条（一）项，《中华人民共和国担保法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、由被告湘潭新潭兴置业有限公司在本判决生效后十日日内返还原告杜月意购房款450万元；

二、由被告湘潭新潭兴置业有限公司在本判决生效后十日日内向原告杜月意支付450万元的赔偿款；

三、被告湘潭市潭兴房地产开发有限公司对上述义务承担连带责任。

四、驳回原告杜月意的其他诉讼请求。

本案案件受理费74800元，财产保全费5000元，合计79800元，由被告湘潭新潭兴置业有限公司、湘潭市潭兴房地产开发有限公司共同负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。

（本页无正文）

审　判　长　　朱卫平

审　判　员　　肖　锋

人民陪审员　　刘志敏

二〇一三年二月二十五日

代理书记员　　刘　欣

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

……

《中华人民共和国担保法》

第八条国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。