湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）雨民初字第1255号
原告苏由华，男，1961年7月16日出生，汉族。
委托代理人杨敏，湖南秉言律师事务所律师。
被告彭学期，男，1964年2月24日出生，汉族。
委托代理人刘畅，湖南弘一律师事务所律师。
第三人黄亚平，女，汉族，1964年3月29日出生。
第三人徐湘春，男，汉族，1955年11月30日出生。
原告苏由华（以下简称原告）诉被告彭学期（以下简称被告）及第三人黄亚平、徐湘春房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏由华及其委托代理人杨敏、被告彭学期及其委托代理人刘畅、第三人黄亚平均到庭参加了诉讼。第三人徐湘春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年6月17日，原告与被告签订《让售房屋协议书》。约定：被告将其位于长沙市雨花区洞井镇桃阳村内的一套职工集资房（约141平方米）认购指标作价××万元让售给原告。同时约定：协议一经签订，该房屋指标所享受的新建房购权利义务、居住、车位及其他优惠福利政策均为原告享受；原告以被告名义购得该房，该房屋产权即归原告所有，过户到原告的时间以被告拿到房产证××年后，符合国家住房转让政策时及时办理。协议还约定：被告有义务协助原告缴纳、入户、购车库、办理机关出入证等提供一切便利。原告需按被告单位通知按时缴纳各种款项，缴纳房款如需由被告缴纳时，被告应先向原告出具收条，待开发商提供正式收据（发票）后与原告更换收据。购房过程中，如需用被告名义办理相关手续时，被告应及时通知原告并将办理的资料交由原告保管，分配房屋时被告应通知原告在场，房屋位置选定后一切相关资料交由原告保存，交房时间以被告单位分房为准，房屋权证办理完毕后权证由原告出具收据后保管。同日，被告向原告出示一份《委托书》，委托徐湘春为其在机关新宿舍指标让售的全权代理人。负责协议的签订和办理相关手续的完善，并全程为双方事务负责。
此后，原告按协议约定和被告的指示分别于2009年6月、2009年12月、2010年8月将10万元、13.8万元、6.2万元购房款交给被告，被告开具收条并将缴款的原始收据交给原告，之后确定桃阳小区3栋2单元1303房为原告所购房屋。2011年1月8日，被告以房款已全部付清、开发商要以缴款收据和《住房认购书》做凭证换开正式发票为由，从原告处将《住房认购书》及三张缴款收据拿去办理相关手续，但当场向原告出具《暂收》凭据予以说明。2012年1月19日，被告又通知原告交付了5万元车位购置款。被告于2011年7月25日已到桃阳小区物业处领取了房屋钥匙，但却不按约定交房给原告。原、被告签订的让售协议是双方的真实意思的表示，被告应当履行交房、并将分配房屋后的一切相关资料及房屋权证均交由原告保存等义务。诉讼请求：1、确认原被告2009年6月17日签订的《让售房屋协议书》合法有效；2、判令被告继续履行为原告办理“桃园小区”第3栋2单元1303房的交房、306号车位交付义务；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，被告没有与原告签订任何的指标房屋转让协议，也没有委托他人代理被告签订转让协议及收取相关款项。被告与原告仅在2009年见过一面，至今两人从未交往过。本案诉争的房产指标已经在2009年转让给了第三人黄亚平，并办理了所有的交接手续。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人黄亚平述称，已与被告在2009年签订了转让指标房的协议，并已经缴纳了购房的相关款项。桃园小区的车位费、物业管理费等事宜是第三人黄亚平与被告一起办理的。
第三人徐湘春未到庭，亦无书面意见。
原告为证明其主张提交了以下证据：
证1、让售房屋协议书，拟证明原、被告之间就让售房屋指标事项达成一致；
证2、委托书，拟证明被告委托徐湘春全权代理指标让售事宜；
证3、收条，拟证明被告的代理人徐湘春收取了原告5万元的购房指标费；
证4、收条，拟证明被告收取了原告三张交款收据；
证5、《通知》三份，拟证明被告三次通知交款的指示；
证6、收条，拟证明被告收取原告5万元车位费。车位使用权出让方案，拟证明被告通知交车位费的指示；
证7、钥匙交接单与物业管理协议，拟证明被告已收房的事实；
证8、证人张某、姜某的证言及证明，拟证明在省人大协调会上，被告承认与原告见过面。
被告质证认为，对证据1的真实性、合法性和关联性都有异议。认为被告没有与原告签订该协议，双方诉争的房屋指标在2009年才立项，协议书首页和尾页中“彭学期”的签名和落款日期有可能是他人模仿伪造。对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。认为委托书形成于2006年，与协议的签订时间相矛盾，且委托书中没有收取相关款项的委托。对证据3的真实性、合法性和关联性有异议。认为收款人是徐湘春。对证据4的真实性、合法性和关联性均有异议。认为收条体现的是徐湘春收取原告的钱，与被告没有关系，43万元与本案诉争标的没有关系。对证据5的真实性、合法性和关联性有异议，与本案没有关系，且没有原件。对证据6的真实性、合法性和关联性有异议，认为徐湘春收取的款项与被告没有关系。对证据7，被告认为没有原件不予质证。对证据8，认为两证人与原告有利害关系，且都是偶尔参加会议，只能证明有协调会这回事，证人并不清楚原、被告之间的房屋纠纷。
第三人黄亚平质证认为，对证据1、2没有异议。对证据3，认为既然2006年已交转让金，2009年签合同时为何没有再次确认。对证据4、5、6、7均没有意见。不认可证据8要证明的内容。
被告未向本院提交证据。
第三人黄亚平为证明其主张提交了以下证据：
证1、协议书，拟证明第三人和被告就指标转让达成一致；
证2、收款收据及购房款项支付凭证，拟证明第三人已履行支付指标费用和房款等义务。
原告质证认为，对证1的真实性有异议，认为与被告在协调会上的陈述相矛盾。对证据2，对于被告交纳的物业管理费用不予认可。认为收条的真实性有异议，当时应当不知道分三次付款及具体的金额。
被告质证认为，对第三人黄亚平提交的证据均无异议。
根据原告的申请，本院于2012年7月4日到桃阳苑小区调查取证，该小区物业部项目经理徐捍东证实诉争的3栋2单元1303号房屋是2011年7月交房的，当时交给了被告。交房后至今未进行装修，也无人使用。2012年1月25日，被告领取了车位钥匙，并在交接单上签字确认。
经庭审质证，原告、被告对徐捍东的证词没有异议。第三人黄亚平认为其交了物业管理费用，且搬了一部分东西进去。
本院根据双方当事人的诉辩陈述、举证及质证，对本案证据认证如下：
原告提供的让售房屋协议书、委托书，被告虽提出异议，并曾申请进行笔迹鉴定，后撤回鉴定申请，故被告未提供证据予以反驳，本院予以采信。原告提供的指标费、车位费和收据收条，本院予以采信。原告提供的交款通知、车位使用权转让方案、钥匙交接单、物业管理协议等证据，被告虽提出异议，但未举证反驳，本院予以采信。原告提供的证人证言，证人已出庭作证，本院对证明内容予以采信。
第三人黄亚平提供的协议书，原告虽提出异议，但未提出证据予以反驳，且被告对该协议书予以认可，本院予以采信。第三人提供的收款收据及购房款项支付凭证，原告对第三人所付款项的数额没有异议，被告亦予以认可，本院予以采信。
原告、被告及第三人黄亚平对徐捍东的证言均无异议，本院予以采信。
根据以上采信的证据，本院查明以下事实：
被告系湖南省人大下属单位大华宾馆的职工，取得了湖南省人大机关在长沙市雨花区洞井街道桃阳村建设的桃阳小区商品房购房资格。原告得知被告拟将购房指标转让后，通过第三人徐湘春介绍，拟受让该购房指标，并于2006年7月14日，向第三人徐湘春交纳购房定金5万元。2009年6月10日，被告委托第三人徐湘春全权处理指标让售事宜，并出具了委托书，载明：“兹委托徐湘春为我在机关新宿舍指标让售的全权代理人。负责协议的签订和办理相关手续的完善，并全程为甲乙双方事务负责。”2009年6月17日，被告作为甲方、原告作为乙方、徐湘春作为丙方，三方签订《让售房屋协议书》一份。约定被告同意由徐湘春全权代理将位于长沙市雨花区万家丽南路省人大机关新建职工集资房一套（约141㎡，面积以房地局测量面积为准；地址位于长沙市雨花区洞井镇桃阳村内）让售给对方。协议书第一条约定：原告以被告名义购得该房，该房屋产权即归原告所有。协议一经签订，该房屋指标所享受的新建房购权利义务、居住、车位及其他优惠福利政策均为原告享受。被告所在单位为该房提供、安配套设施时，被告应及时告知原告并提供一切便利，保证一切与本单位干部职工同等条件。第二条约定：过户到原告的时间以被告拿到房产证××年后，符合国家住房转让政策时及时办理。具体时间由原告自主决定，具体手续由原告办理，被告及徐湘春必须积极配合，不得以任何借口拖延。第四条约定：原告付给被告该房让售指标补偿金××万元整。在签订此协议时一次付清（该补偿金已于2006年第一次协议时全部付清）。第××条约定：双方签订合同后如甲方违约，甲方需退还乙方让售指标补偿金及已缴房款并向乙方支付违约金十万元整；乙方违约，甲方将让售指标补偿金作为乙方违约的赔偿金。第六条约定：被告有义务协助原告缴纳、入户、购车库、办理机关出入证等提供一切便利。原告需按被告单位通知按时缴纳各种款项，缴纳房款如需由被告缴纳时，被告应先向原告出具收条，待开发商提供正式收据（发票）后与原告更换收据。购房过程中，如需用被告名义办理相关手续时，被告应及时通知原告并将办理的资料交由原告保管，分配房屋时被告应通知原告在场，房屋位置选定后一切相关资料交由原告保存，交房时间以被告单位分房为准，房屋权证办理完毕后权证由原告出具收据后保管。协议还对其他事项作了约定，原告、被告、第三人徐湘春均在协议书上签字确认。
2009年6月、11月及2010年8月，湖南省人大常委会办公厅、湖南省新鸿业置业有限公司向桃阳小区各购房户发出通知，要求各购房人按指定的时间交付购房款至湖南省新鸿业置业有限公司开设在交通银行湖南省分行账户或直接在省人大常委会机关综合楼刷银联卡支付。第三人徐湘春持上述通知告知原告付款，原告将应交的房款、车库款直接付给了第三人徐湘春。2011年1月8日，第三人徐湘春向原告出具收条，载明：“暂收苏由华大华商品房收据三张：13.8、23.8、6.2及认购书办手续。”庭审中，原告陈述收据中的23.8万元系笔误，三张收据的金额为10万元、13.8万元和6.2万元。2012年1月19日，第三人徐湘春向原告出具收条，载明：“今收到苏由华车库费××万元整。”2011年7月25日，被告签署钥匙交接单，收到湖南鸿盛物业管理有限公司移交的桃阳小区3栋2单元1303室的钥匙及设备。房屋交接后，未办理装修手续，亦无人使用。2012年1月25日，被告领取了车位钥匙，并在交接单上签字确认。原告要求被告交付房屋未果，遂于2012年4月18日诉至本院，请求依法裁决。
另查明，2009年6月23日，被告（甲方）与第三人黄亚平（乙方）签订《协议书》一份，又将该购房指标转让给第三人黄亚平。双方约定该购房指标作价8万元，由第三人黄亚平一次性支付给被告。并约定黄亚平按照被告提供的购房缴款要求及时将购房款项汇入被告指定账户，由被告代缴房款，被告必须将单位出具的房款收据（发票）原件交由黄亚平保管。完成所有购房款缴纳和住房基本建设后，被告应及时通知和协助黄亚平办理验房、收房及相关手续。被告及其配偶杨另红与第三人黄亚平在协议书上签字确认。
2009年6月24日，第三人黄亚平支付了指标转让费8万元。2009年6月24日至2012年1月5日，第三人黄亚平通过银行转账向湖南省新鸿业置业有限公司支付了购房款、车位费、代收契税、预告登记费、维修基金等费用共计489020.5元，并交付了2012年1月至3月的物业管理费1356元。
在本案审理过程中，经本院依法释明，原告仍坚持起诉时的请求，即要求确认《让售房屋协议书》合法有效，并判令被告继续履行为原告办理“桃阳小区”第3栋2单元1303房的交房、306号车位交付义务。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告于2009年6月17日签订的《让售房屋协议书》是否合法有效；2、被告应否向原告履行房屋和车位交付义务。
一、关于协议的效力问题。
被告虽否认与原告签订了该份协议书，但未提供证据予以证明。证人张某的证言证实被告承认与原告签订过让售协议。因此，结合本案证据，可以认定被告与原告签订了《让售房屋协议书》。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。根据法律规定，合同生效应具备以下要件，即行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；内容不违反法律或社会公共利益。本案中，原、被告均系具有完全民事行为能力的自然人，双方签订的《让售房屋协议书》是各自的真实意思表示，协议内容未违反法律、法规的强制性规定。因此，该《让售房屋协议书》有效，双方应当履行协议约定义务。原告要求确认《让售房屋协议书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。被告关于从未与原告签订协议的辩论意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。
二、关于被告应否向原告交付房屋、车位的问题。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告称第三人徐湘春持交款通知要求原告交纳了购房款30万元，但原告并未提供证据证明其已按照湖南省人大常委会办公厅和开发商湖南省新鸿业置业有限公司的通知交纳房款至指定账户。被告将购房指标转让给原告后，又与第三人黄亚平签订协议，将购房指标再次转让，第三人黄亚平根据省人大办公厅和湖南省新鸿业置业有限公司的通知支付了购房款至指定账户，第三人黄亚平已善意取得该购房指标。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。原告依据《让售房屋协议书》要求被告履行交付房屋和车位的合同义务，由于第三人黄亚平已按约定的方式交款，并支付了税费和物业费，开发商已将房屋交付，事实上已属履行不能。因此，原告主张被告继续履行为原告办理“桃园小区”第3栋2单元1303房的交房、306号车位交付义务的诉讼请求，本院不予支持，原告可依据法律规定另行向被告主张违约责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告苏由华与被告彭学期于2009年6月17日签订的《让售房屋协议书》合法有效；
二、驳回原告苏由华的其他诉讼请求。
本案受理费160元，公告费700元，合计860元，由被告彭学期负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 朱晓云
人民陪审员 杨 宏
人民陪审员 吴松球
二〇一三年二月二十五日
书 记 员 周 蛟
附：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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