湖南省长沙市岳麓区人民法院

民 事 判 决 书

（2011）岳民初字第01113号

原告（反诉被告）长沙君逸物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区溁湾镇江岸锦城。

法定代表人唐晓丹，该公司董事长。

委托代理人曹波，女，1986年12月18日出生，汉族，住长沙市天心区，

委托代理人赵怡远，湖南崇民律师事务所律师。

被告（反诉原告）刘健，男，1964年3月29日出生，汉族，住长沙市开福区，

委托代理人左佳，湖南锐杰律师事务所律师。

委托代理人瞿颖，湖南锐杰律师事务所律师。

原告（反诉被告）长沙君逸物业管理有限公司（以下简称君逸物业）诉被告（反诉原告）刘健物业服务合同纠纷一案，本院于2011年5月18日立案受理。在审理过程中，本诉被告刘健向本院提起反诉。本院依法受理了反诉，并决定本诉与反诉合并审理，由代理审判员肖必芳适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员孙瑜担任记录。原告（反诉被告）君逸物业的委托代理人曹波、赵怡远和被告（反诉原告）刘健的委托代理人左佳、瞿颖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）君逸物业诉称：被告购买溁湾路18号江岸景城6栋806房产于2004年8月入住使用，由开发商聘请了原告对该小区进行前期物业管理。原告按物业合同提供了相应的物业管理服务，但被告从2009年10月起以无端理由拒交物业服务费。这种行为损害了小区其他业主的利益，严重影响了物业服务工作的正常开展。为维护自身的合法权益，原告特诉至人民法院，请求判令：1、被告立即支付2009年10月至2011年4月拖欠的物业服务费用2831元，滞纳金2547.9元；2、被告承担本案诉讼费用。

被告（反诉原告）刘健辩称：1、根据物业管理条例，长沙君逸物业管理有限公司没有收取物管费的资质。原告的收费标准是否符合相关法律规定，原告没有任何证据证明，被告认为其没有资质。根据物业管理条例，根据不同资质等级，物价部门会出具相关材料和文件收费，如果没有就是违法收费。2、根据前期物业管理合同和物业管理的规定，原告对被告居住的房屋的屋顶具有维修义务，屋顶属于共有部位和共有设备范围，根据上述规定有维修和保养义务。原告一直怠于履行合同和法定义务。时至今日还未将被告的屋顶漏水问题处理好，现在还有漏水现象。3、被告在04年8月入住后一直是交付了相应的物管费，直到原告怠于履行合同义务后，在被告的多次要求下仍未履行，被告依据合同法第66条规定，依法行使抗辩权没有缴纳物业管理费。4、对原告的违约行为被告提起反诉，物业管理费是被告的义务，但是原告也要按照物业合同和物管条例提供相应的服务，在原告履行自己的义务后被告也会履行缴纳物管费的业务。

被告（反诉原告）刘健反诉称：反诉原告于2003年9月20日购买长沙市溁湾路18号江岸景城6栋806房，于2004年8月验收时发现房屋因质量问题窗户渗水严重，反诉原告多次要求反诉被告进行维修，但一直未能得到有效处理。反诉原告不得不在2007年征得同栋业主及物业管理公司的同意下自费对房屋屋顶进行了防水处理并进行绿化保护。但2008年7月下旬反诉被告却在未征得业主同意下，对反诉原告所在的房屋共有屋顶擅自开挖，长达一个多月不予以复原，破坏了原有的防水绿化层，导致反诉原告的房屋再次渗水严重，并对反诉原告的房屋以及房屋内物品造成重大损失。同时根据《前期物业管理协议》第四条第1款，物业公司对房屋建筑共有部位有维修养护和管理的义务。该协议中明确指出物业公司对屋顶有维修的义务，但反诉被告作为物业公司在收受业主缴纳的物业管理费的同时却不履行协议所约定的物业管理的维修义务，其行为属于违约行为，应承担维修屋顶的义务。故反诉原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，提出反诉，请求法院依法判令：1、反诉被告修理长沙市溁湾路18号江岸景城6栋的屋顶；2、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。

原告（反诉被告）君逸物业对反诉辩称：1、原告已严格按照《前期物业管理协议》的约定提供了物业服务，履行了自己的义务，不存在违约情形。针对小区内公共部位及公共设施的维修，在保修期内，原告及时履行了协助和通知义务；保修期满后，原告也及时向全体业主发布了相关维修通知，积极办理申领维修基本的手续，以便尽快安排维修。2、按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，江岸景苑6栋房屋屋顶漏水现象发生在建设单位和施工单位的保修期限内，其维修责任应由建设单位承担，原告无须承担维修责任。3、被告提出原告擅自开挖房屋共有屋顶，侵害了其合法权益，并主张赔偿一诉，与原告提起的本诉不存在牵连关系，不属于本诉的反诉范畴；如果被告认为原告或第三人存在侵害其合法权益的行为，应当依法另行向人民法院提起诉讼。且被告提出原告擅自开挖房屋共有屋顶一事与事实不符，该行为并非原告所为。综上，被告的反诉请求于法无据，请法院依法驳回，维护原告的合法权益。

经审理查明：2003年9月16日，甲方长沙中意房地产开发有限公司与乙方长沙市环路物业管理有限公司（以下简称环路物业）签订了《前期物业管理协议》，该协议约定将江岸景苑商住小区委托给环路物业实行前期物业管理，并对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量以及违约责任等内容作了约定。该协议第三条约定：乙方提供服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。协议第四条约定：委托管理事项为甲方物业及本小区与甲方物业相关的下列事项：1、房屋建筑公用部位的维修养护和管理。包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅的维修养护和管理。……10、负责向业主和物业使用收取下列费用：物业管理服务费……。协议第八条约定：委托管理期限为签订合同之日起至业主委员会成立重新选聘物业管理公司止。协议第十一条约定：乙方须按下列约定，实现目标管理。……三、公用部位、公用设施设备的维护和管理：1、定期检查共用部位及设备的使用；2、负责对上述设施、设备进行维修。……九、房屋共用部位、公用设施设备小修及急修：1、急修：组织人员及时处理急修项目。2、小修：每月检查，发现问题及时维修。协议第十二条约定：……2、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；……5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费得，按以下方式处理：从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；连续六个月拒缴管理费的，提起法律诉讼。协议第十五条约定：1、房屋共用部位的小、大、中修、养护费用，更新费用，保修期内，由甲方承担；保修期后，小修，养护费用，由乙方承担，大中修费用、更新费用，由业主承担。2005年3月3日，长沙市环路物业管理有限公司变更为长沙君逸物业管理有限公司，经营范围：承担三级物业管理，公司股东：长沙中意房地产开发有限公司，出资20万元，湖南投资集团股份有限公司，出资80万元。

2003年9月20日，被告刘健与长沙中意房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了江岸景苑第6幢C单元0806号房；2004年8月6日，被告对购买的房屋进行了验收，并注明：飘窗无挡雨设施，渗水严重，未按合同交房，保留索赔权。长沙中意房地产有限公司交付给被告的质量保证书第二条表明，屋面墙面、地下室和厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏的保修期为5年。房屋交付后，被告分次向原告交纳了2009年9月之前的物业管理费。2007年5月，因房屋渗水多次维修未果，被告在征得该单元业主及原告同意后，将房屋的公共屋面进行了防水处理和铺设草皮保护。2008年7月23日，原告接到706号房业主报修称厨房烟道漏水，7月25日，原告向中意房地产公司报修，长沙中意房地产开发有限公司查看后，函复原告，要求通知806业主将绿化清除，将屋面恢复。2008年9月4日，原告向中意房地产公司再次报修，表明806房屋面漏水，屋面绿化已由806业主自行移除。9月5日，长沙中意房地产开发有限公司函复原告，称将尽快安排施工队维修。在此过程中，被告的房屋屋顶被挖了三个洞。后经维修，但房屋漏水并没有解决，截至起诉时止，房屋仍有漏水，现房屋屋面漏水已过保修期。2010年6月1日，原告向全体业主发出通知，通知发现有外墙、屋面渗水现象的，拍下照片并来物业公司申报登记，按“栋”为单位统一申请“房屋维修资金”进行维修。2010年10月15日，原告向全体业主发出关于申请房屋维修资金维修外墙、屋面渗水的通知，被告所在的6栋806房在维修名单中；10月22日，长沙大禹建筑防水工程有限公司对被告的806房漏水维修报价为3800元，现原告正在申报长沙市物业维修资金对漏水房屋进行维修。

另查明，被告刘健所购房屋面积为124.35平方米，应每月交纳物业管理服务费149元。被告自2009年10月起，未按合同约定继续交纳物业管理服务费，至2011年4月止被告共计拖欠物业管理服务费2831元。经原告催收，仍未缴纳。庭审中，被告对欠费事实予以确认。

上述事实,有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的长沙君逸物业管理有限公司历次变更记录、前期物业管理协议、催款通知单、律师函、商品房买卖合同、住宅质量保证书、房屋交付验收表、保修函及回复函、关于申请房屋维修资金维修外墙、屋面渗水的通知、江岸江苑防水维修施工设计与报价等证据证明，本院予以确认。

本院认为，长沙中意房地产开发有限公司与环路物业签订的《前期物业管理协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。环路物业变更为原告君逸物业，原协议约定的权利义务由原告君逸物业继续承受。现被告未按照约定按时交纳物业管理服务费，自2009年10月开始拖欠物业管理服务费，应当承担相应的违约责任。原告君逸物业在提供物业管理服务过程中，没有依照合同约定对房屋建筑共用部位进行维修养护和管理，在物业服务上存在一定的服务瑕疵，亦应承担相应的违约责任。从本案情况来看，尽管原告君逸物业在提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，但被告刘健还是享受了原告君逸物业基本的物业管理服务，而被告自2009年10月起全部拒交物业管理费，其过错程度相对较大。综上，原告君逸物业诉请被告刘健缴纳2009年10月起至2011年4月止拖欠的物业服务费2831元，本院予以支持。对于原告君逸物业要求被告刘健交纳滞纳金的请求，因原告在履行合同过程中存在一定过错，故对此诉请不予支持。被告反诉称因原告擅自开挖导致了被告房屋渗水，但没有提供充分证据证实，本院不予采信。但被告房屋的房顶渗水是客观事实，且屋顶五年的保修期已过，按照合同约定，原告对此有维修养护和管理的义务，对被告提出的反诉请求本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）刘健自本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）长沙君逸物业管理有限公司支付物业服务费2831元；

二、原告（反诉被告）长沙君逸物业管理有限公司自本判决生效之日起三十日内对被告（反诉原告）刘健位于江岸景苑第6幢C单元0806号房的屋顶进行维修；

三、驳回原告（反诉被告）长沙君逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果被告（反诉原告）刘健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）刘健负担，反诉案件受理费减半收取25元，由原告（反诉被告）长沙君逸物业管理有限公司负担，本、反诉诉讼费已分别由本、反诉的原告缴纳，由原、被告双方相互抵扣。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

代理审判员　　肖必芳

二〇一一年八月十七日

书　记　员　　孙　瑜