湖南省长沙市岳麓区人民法院

民 事 判 决 书

（2011）岳民初字第00610号

原告湖南名家物业管理有限公司，住所地长沙市开福区华章路50号。

法定代表人黄锡荣，该公司总裁。

委托代理人罗彬榕，湖南天戈律师事务所律师。

委托代理人阳娅施，女，1988年8月25日出生，汉族，住湖南省隆回县，

被告曾涛，男，1975年1月5日出生，苗族，住长沙市开福区，

委托代理人凌江，男，1982年5月5日出生，汉族，住长沙市开福区，

原告湖南名家物业管理有限公司（以下简称湖南名家物业）诉被告曾涛物业服务合同纠纷一案，本院于2011年3月21日立案受理后，依法由代理审判员肖必芳适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员孙瑜担任记录。原告湖南名家物业的委托代理人罗彬榕、阳娅施，被告曾涛及其委托代理人凌江均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告湖南名家物业诉称:2006年7月6日，原告长沙名家物业管理有限公司与玛依拉山庄的开发商长沙永升房地产开发有限公司签订一份玛依拉山庄前期物业管理委托合同，合同第九条对物业管理服务费用约定，乙方（即原告）根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：1.2元/月、平方米；公寓楼：1.4元/月、平方米；商业：2.0元/月、平方米，延期交付按每日1%交纳滞纳金。2008年7月1日被告入住1307房。从2009年7月30日至起诉之日，被告一直拒绝交纳物业管理费，经原告多次催交，仍无动于衷。被告拒绝交纳物业管理费的行为系严重违约行为，应承担违约责任。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令被告向原告支付拖欠的物业管理费3128元，滞纳金2500元；由被告承担本案的诉讼费用和其他费用。

被告曾涛辩称：1、合同签订和实际的物业服务是长沙名家物业管理有限公司，被告与湖南名家物业管理有限公司之间毫无合同关系，原告不具备起诉主体资格，恳请法院驳回起诉。2、原告不能按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先。首先，被告房屋漏水问题没有给予原告解决；其次，原告整体服务水平达不到前期物业管理服务协议的标准和管理义务，而且拒绝履行改正措施，如未对公共设施、设备尽到维护保养义务、未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务、未对安全防范工作尽到义务等。3、滞纳金的收取没有法律依据。

经审理查明：2006年7月6日，长沙市永升房地产开发有限公司（以下简称永升房地产）与长沙名家物业管理有限公司（以下简称长沙名家物业）签订了《玛依拉山庄前期物业管理委托合同》，该合同对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量以及违约责任等内容做了约定。该合同第九条约定，在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按年计收。长沙名家物业根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：1.2元/月·平方米；公寓楼：1.4元/月·平方米；商业：2.0元/月·平方米；其他视情况另定。上述收费标准由永升房地产在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由长沙名家物业向业主收取。该合同第二十三条第二款约定，该合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘长沙名家物业的意见通知长沙名家物业，且没有选聘新的物业管理企业，长沙名家物业继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。2008年6月28日，永升房地产与长沙名家物业签订了《玛依拉山庄前期物业管理服务补充协议》。后长沙名家物业被原告湖南名家物业收购，原合同及补充协议约定的权利义务由原告湖南名家物业继续承受。被告曾涛所购房屋面积为130.33平方米，应每月交纳物业管理服务费156.4元。被告入住玛依拉山庄交纳一年物业管理费后，自2009年8月1日起，未按合同约定继续交纳物业管理服务费，至2009年12月31日止被告共计拖欠物业管理服务费782元。庭审中，被告对欠费事实予以确认。原告在诉讼过程中，自愿撤回诉讼请求中要求被告给付2010年1月1日之后的物业管理费2346元的诉请。

另查，原告在提供物业管理服务期间，未按约定全面履行义务，在卫生清扫、安全防范、电梯维护等公共设施维护及物业服务等方面存在一定的服务瑕疵。

上述事实有原、被告的当庭陈述、原、被告提交的玛依拉山庄前期物业管理委托合同、玛依拉山庄前期物业管理服务补充协议、民事判决书、被告入住凭证单、业主资料卡、交费通知单、照片等证据证明，并经庭审举证、质证，本院审查予以认定。

本院认为：永升房地产与长沙名家物业之间签订的《玛依拉山庄前期物业管理委托合同》及《玛依拉山庄前期物业管理服务补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。长沙名家物业被原告湖南名家物业收购，原合同及补充协议约定的权利义务由原告湖南名家物业继续承受。在玛依拉山庄业主委员会成立后未与物业公司签订新的物业服务合同前，该合同继续有效。现被告未按照约定按时交纳物业管理服务费，自2009年8月1日起开始拖欠物业管理服务费，应当承担相应的违约责任。原告湖南名家物业在提供前期物业管理服务过程中，在卫生清扫、安全防范、电梯维护等公共设施维护及物业服务等方面存在一定的服务瑕疵，亦应承担相应的违约责任。从本案情况来看，尽管原告湖南名家物业在提供前期物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，但被告曾涛还是享受了原告湖南名家物业基本的物业管理服务，而被告自2009年8月1日起全部拒交物业管理费，其过错程度显然大于原告湖南名家物业。综上，原告湖南名家物业诉请被告曾涛缴纳2009年8月1日起至2009年12月31日止拖欠的物业服务费782元，本院予以支持。对于原告湖南名家物业要求被告曾涛交纳滞纳金的请求，因双方在合同中没有进行约定，且原告在履行合同过程中存在一定过错，故对此诉请不予支持。原告在诉讼过程中自愿撤回要求被告交纳2010年1月1日之后的物业管理费2391元，系自愿处分其民事权利，不损害国家和他人合法权益，符合法律规定，本院予以确认。被告辩称其房屋多次遭受漏水，但未提交充分证据证明房屋漏水是原告服务不到位所造成，本院不予采信。如漏水确实存在，被告应及时查明漏水原因并合法主张自己的权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：

一、被告曾涛自本判决生效之日起十日内向原告湖南名家物业管理有限公司支付物业服务费782元；

二、驳回原告湖南名家物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果被告曾涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取50元，由原告湖南名家物业管理有限公司负担25元，被告曾涛负担25元，此款原告湖南名家物业管理有限公司已垫付，由被告曾涛在支付上述款项时一并支付给原告湖南名家物业管理有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

代理审判员　　肖必芳

二〇一一年六月八日

书　记　员　　孙　瑜